Chung cư cũ bị phá dỡ: Người dân có thể chọn nhận nhà, đất hoặc tiền?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất cơ chế bồi thường, tái định cư mới đối với nhà chung cư cũ, trong đó chủ sở hữu có thể lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương. Tuy nhiên, dự thảo vẫn cần làm rõ cách xác định giá trị giữa các phương án và quyền lựa chọn của người dân trong từng trường hợp.

Chung cư cũ có thể được bồi thường bằng nhiều hình thức

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung khái niệm “nhà chung cư cũ”, được xác định là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Nhóm này được đề xuất áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại và bồi thường, tái định cư riêng, thay vì áp dụng chung với các nhà chung cư xây dựng sau thời điểm này.

Theo Điều 91 của dự thảo, khi nhà chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức gồm nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư. Việc mở rộng lựa chọn nhằm tạo thêm phương án phù hợp với nhu cầu của từng chủ sở hữu khi công trình cũ được phá dỡ.

Nếu quy hoạch tại khu đất tiếp tục xây dựng chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và diện tích căn hộ được xác định theo hệ số K. Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP đang quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, căn hộ tầng 1 có hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ; căn hộ từ tầng 2 trở lên có hệ số K từ 1 đến 1,5 lần. UBND cấp tỉnh xác định hệ số áp dụng cho từng vị trí, khu vực.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất nhiều hình thức bồi thường khi chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại

Điểm cần lưu ý là hệ số K được tính trên diện tích căn hộ, không phải giá trị tiền của căn hộ. Chẳng hạn, một căn hộ 60 m² nếu được áp dụng hệ số K 1,2 thì diện tích được bồi thường theo hệ số là 72 m². Phương án bồi thường cũng phải thể hiện các nội dung như hệ số K, giá đất nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán và kinh phí hỗ trợ di dời, thuê nhà tạm.

Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc chi trả kinh phí để người dân tự thuê nhà theo phương án được phê duyệt.

Quyền lựa chọn bồi thường vẫn cần được làm rõ

Việc bổ sung nhà ở xã hội và quyền sử dụng đất vào các phương án bồi thường giúp chủ sở hữu có thêm lựa chọn, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu xác định rõ giá trị tương đương giữa các phương án. Với quyền sử dụng đất, cần làm rõ thời điểm và căn cứ xác định giá đất, diện tích quy đổi; với nhà ở xã hội, cần xác định cụ thể giá trị, diện tích và khoản chênh lệch người dân phải thanh toán.

Một vấn đề khác là quyền quyết định phương án bồi thường khi khu đất không tiếp tục xây chung cư. Quy định trong dự thảo về việc chủ sở hữu “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau về việc người dân tự lựa chọn hay phương án do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Ông đề nghị làm rõ quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu.

Quyền lựa chọn giữa nhà, đất và tiền vẫn cần được quy định rõ trong từng trường hợp bồi thường, tái định cư

Dự thảo cũng quy định trường hợp không di dời đúng thời hạn có thể bị cưỡng chế; riêng chung cư phải di dời khẩn cấp do mất an toàn, ngân sách địa phương chi trả kinh phí di dời. Các quy định này hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua.