Đấu giá đất: Bộ trưởng Tư pháp muốn giữ mức đặt trước đến 50% để chặn bỏ cọc

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đề nghị Quốc hội tiếp tục quy định mức tiền đặt trước từ 20 - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở. Theo số liệu được dẫn tại nghị trường, tỷ lệ đấu giá thành bị hủy do người trúng không nộp đủ tiền đã giảm từ 8,6% năm 2025 xuống còn 3,1% trong 9 tháng đầu năm 2026.

Đề xuất giữ mức đặt trước đến 50% khi đấu giá đất ở

Chiều 3/11, thảo luận tại Quốc hội về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), nhiều đại biểu tập trung góp ý quy định về tiền đặt trước và chế tài đối với hành vi bỏ cọc. Đây là vấn đề được quan tâm trong bối cảnh một số cuộc đấu giá đất xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao, tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) cho rằng việc nâng mức đặt trước có thể góp phần tăng trách nhiệm của người tham gia, nhưng chưa chắc ngăn chặn được những trường hợp chủ động thao túng giá. Người có tiềm lực tài chính và mục đích đầu cơ vẫn có thể chấp nhận khoản đặt trước lớn, trong khi người dân có nhu cầu mua đất để ở, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, có thể gặp khó khăn khi phải chuẩn bị số tiền ban đầu quá cao. Nếu áp dụng thiếu phân loại, quy định này còn có nguy cơ thu hẹp số người tham gia và giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc tại các cuộc đấu giá đất có thể gây xáo trộn mặt bằng giá và ảnh hưởng đến thị trường

Cùng quan điểm cần xử lý tận gốc hành vi trả giá cao rồi bỏ cọc, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) nhận định việc chỉ tăng tiền đặt trước và áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá mới giải quyết phần ngọn. Theo đại biểu, cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để người trúng đấu giá không còn xem việc mua tài sản là lựa chọn tùy nghi sau khi đã trả giá thành công.

Từ đó, đại biểu đề xuất xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết ngay khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh theo quy định của pháp luật dân sự. Đề xuất nhằm tăng tính ràng buộc pháp lý, hạn chế tình trạng người trúng đấu giá từ chối thực hiện nghĩa vụ sau khi cuộc đấu giá kết thúc.

Bộ Tư pháp dẫn số liệu bỏ cọc giảm, đề nghị tăng chế tài vi phạm

Giải trình tại Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết việc nâng tỷ lệ tiền đặt trước và siết chặt xử lý tài chính nhằm hạn chế tình trạng đăng ký ảo, trả giá không thực chất và bỏ cọc. Theo dự thảo, người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến kết quả bị hủy sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Dự thảo cũng bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với người từ chối ký biên bản, từ chối kết quả hoặc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định.

Đối với mức đặt trước từ 20 - 50% khi đấu giá quyền sử dụng đất ở, Bộ trưởng dẫn số liệu cho thấy tỷ lệ đấu giá thành bị hủy do người trúng không nộp đủ tiền trên cả nước giảm từ 8,6% năm 2025 xuống còn 3,1% trong 9 tháng đầu năm 2026. Tại Thanh Hóa, số lô đất bị hủy do bỏ cọc giảm từ 377 trường hợp năm 2025 xuống 82 trường hợp trong 9 tháng đầu năm 2026, dù số lô đất đưa ra đấu giá tăng gấp 3 lần. Tại Quảng Trị, số trường hợp bị hủy cũng giảm từ 35 xuống 11.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp đề nghị duy trì mức đặt trước linh hoạt từ 20 - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở

Từ kết quả này, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội tiếp tục luật hóa quy định về mức tiền đặt trước để tăng tính răn đe, xử lý nghiêm hành vi bỏ cọc, thông đồng và thao túng giá. Theo ông, mức đặt trước không cố định ở 50% mà có thể dao động từ 20 - 50%, tùy tình hình vi phạm và quyết định của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Những nơi ít vi phạm có thể áp dụng mức 20 - 30%, trong khi địa bàn xảy ra nhiều vi phạm có thể cân nhắc mức cao hơn, tối đa 50%.

Bộ trưởng cũng cho rằng khoản tiền đặt trước được hoàn trả trong vòng 2 ngày làm việc nếu người tham gia không trúng đấu giá, nên không tạo ảnh hưởng kéo dài đến người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, với đấu giá đất tại các dự án có giá trị lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng, ông đề xuất mức đặt trước thấp hơn, từ 10 - 20% giá khởi điểm. Theo Bộ trưởng, mức này nhằm cân bằng giữa yêu cầu răn đe hành vi vi phạm và việc tránh tạo rào cản tài chính đối với môi trường đầu tư.