Chung cư xây trước năm 1994: Cư dân có 4 lựa chọn khi được bồi thường

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu bổ sung khái niệm “nhà chung cư cũ”, xác định nhóm công trình được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Khi các chung cư này được cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể lựa chọn một trong 4 hình thức bồi thường gồm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương.

Chung cư xây từ năm 1994 trở về trước được đề xuất áp dụng cơ chế riêng

Điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là lần đầu đưa ra khái niệm “nhà chung cư cũ”. Theo nội dung dự thảo, đây là những nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Việc xác định mốc này nhằm tạo cơ sở để phân định cơ chế xử lý, bồi thường và tái định cư khi công trình được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Theo dự thảo, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong 4 hình thức bồi thường: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư. Các hình thức này được thể hiện trong phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất xác định nhà chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước là “nhà chung cư cũ”

Nếu quy hoạch tại khu đất tiếp tục xây dựng chung cư, chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ. Khi đó, diện tích căn hộ được bồi thường được xác định theo hệ số K. Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, căn hộ tầng 1 có hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ; căn hộ từ tầng 2 trở lên có hệ số K từ 1 đến 1,5 lần. Hệ số cụ thể cho từng vị trí, khu vực do UBND cấp tỉnh xác định.

Phương án bồi thường, tái định cư phải thể hiện các nội dung như hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, kinh phí hỗ trợ di dời và chi phí thuê nhà tạm. Trong thời gian dự án triển khai, người dân thuộc diện di dời được bố trí chỗ ở tạm thời hoặc được hỗ trợ kinh phí để tự thuê nhà theo phương án được phê duyệt.

Chung cư không thuộc nhóm “cũ” có cơ chế bồi thường khác

Với những chung cư không thuộc nhóm được xác định là “nhà chung cư cũ” theo mốc năm 1994, dự thảo đưa ra cơ chế xử lý khác. Trường hợp khu đất tiếp tục được quy hoạch xây dựng chung cư, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng phần quyền sử dụng đất của mình và thực hiện nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.

Khoản đóng góp được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Như vậy, nghĩa vụ tài chính của nhóm này gắn với việc tiếp tục tham gia xây dựng lại công trình, thay vì áp dụng cơ chế bồi thường riêng dành cho chung cư cũ.

Chủ sở hữu chung cư cũ có thể lựa chọn nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương

Trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí xây dựng lại, dự thảo quy định việc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và thực hiện bàn giao đất theo quy định. Nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng chung cư tại khu đất, quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu cũng được xem xét bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, việc bổ sung mốc “nhà chung cư cũ” từ năm 1994 trở về trước không chỉ nhằm phân loại công trình theo thời điểm xây dựng. Nếu được thông qua, quy định này còn là cơ sở để áp dụng các cơ chế khác nhau về bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ tài chính khi chung cư được cải tạo, phá dỡ và xây dựng lại. Các nội dung nêu trên hiện vẫn thuộc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chưa phải quy định mới đã có hiệu lực.