"Cơn sốt" giá chung cư chưa hạ nhiệt: Hà Nội và TP.HCM tiếp tục lập đỉnh trong quý III/2025

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, bất chấp những chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, đà tăng giá căn hộ chung cư tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại trong quý III/2025. Đáng chú ý, tại Hà Nội, giá trung bình sơ cấp đã vọt lên mức 95 triệu đồng/m2.

Theo thông tin về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý III vừa được Bộ Xây dựng công bố, trong khi mặt bằng giá nhà ở tại phần lớn các địa phương trên cả nước giữ nhịp ổn định, thì tại các đô thị lớn, biểu đồ giá vẫn hướng lên mạnh mẽ.

Thống kê cho thấy, giá bán trung bình của các dự án mở bán mới trong quý vừa qua đã chạm ngưỡng 78 triệu đồng/m2. Đặc biệt, phân khúc căn hộ hạng sang chiếm tỷ trọng lớn khi có tới hơn 30% nguồn cung mới được chào bán với mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Hiệu ứng domino từ thị trường sơ cấp cũng kéo theo đà tăng của giá thứ cấp, nhất là tại các dự án đã bàn giao và có hạ tầng hoàn thiện.

Hà Nội: Giá sơ cấp tăng "sốc" 15 triệu đồng/m2

Thị trường Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng nóng nhất trong quý III. Giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, tăng tới 15 triệu đồng/m2 so với quý trước đó. Phân khúc căn hộ hạng sang áp đảo thị trường khi hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Giá chung cư Hà Nội và Tp.HCM tiếp tục tăng trong quý 3

Hàng loạt dự án đình đám đã thiết lập mặt bằng giá mới cho thủ đô. Điển hình như Lancaster Legacy (149 triệu đồng/m2) hay Heritage West Lake (140 triệu đồng/m2). Tại phân khúc cao cấp, các dự án như Sun Feliza Suites Cầu Giấy, The Nelson Private Residences và Starlake Tây Hồ Tây cũng ghi nhận mức giao dịch trong khoảng 130-180 triệu đồng/m2.

TP.HCM: Căn hộ hạng sang vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2

Tại khu vực TP.HCM (cũ), đà tăng giá tiếp diễn chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Giá sơ cấp trung bình nhích lên mức 91 triệu đồng/m2, cao hơn mức 89 triệu đồng/m2 của quý trước. Một số dự án tại khu vực trung tâm đã chạm mốc 120-150 triệu đồng/m2.

Các dự án tiêu biểu đang được giao dịch sôi động có thể kể đến Fiato Premier (50-60 triệu đồng/m2), The 9 Stellars (76-92 triệu đồng/m2) hay Paris Hoàng Kim (88-95 triệu đồng/m2). Đáng chú ý, phân khúc hạng sang tại đây ghi nhận những con số kỷ lục: Lancaster Legacy dao động từ 168-210 triệu đồng/m2, Empire City từ 142-178 triệu đồng/m2 và The Metropole Thủ Thiêm lên tới 180-225 triệu đồng/m2.

Ngay cả tại khu vực TP.HCM sau sáp nhập, giá căn hộ trung và cao cấp cũng ghi nhận mức tăng nhẹ. Khu vực này đang thu hút người mua ở thực nhờ hưởng lợi từ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc và đường ven biển kết nối vùng Đông Nam Bộ.

Lý giải về nguyên nhân giá nhà neo cao, Bộ Xây dựng nhận định sự khan hiếm nguồn cung kết hợp với sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông là hai yếu tố then chốt. Các đại dự án như Metro số 1, đường Vành đai 3 và cầu Thủ Thiêm 4 đang tạo động lực gia tăng giá trị cho bất động sản khu vực lân cận.

Ở các thị trường khác, diễn biến có phần êm ả hơn. Tại Hải Phòng và Cần Thơ, giá căn hộ quý III ổn định, chỉ tăng nhẹ 1-2%. Riêng Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 7%, tập trung chủ yếu ở các dự án khu vực trung tâm.

Nghịch lý: Giá tăng nhưng tồn kho cũng tăng

Bên cạnh câu chuyện tăng giá, thị trường cũng đang đối mặt với một nghịch lý đáng lo ngại về tồn kho. Theo số liệu từ 22 địa phương, lượng bất động sản tồn kho hiện đạt hơn 26.700 căn. Trong đó, riêng phân khúc chung cư chiếm khoảng 6.300 căn, tăng mạnh 37% so với quý II. Con số này phản ánh thực tế là dù giá liên tục thiết lập đỉnh mới, nhưng sức mua của thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, đặc biệt là khả năng hấp thụ tại phân khúc trung - cao cấp đang gặp khó.

Trước diễn biến giá nhà ở leo thang, ngày 7/10/2025, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 190/CĐ-TTg. Công điện yêu cầu Bộ Xây dựng và các địa phương phải khẩn trương triển khai các giải pháp nhằm tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà và ổn định thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo này, Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu các cơ chế kiểm soát hiệu quả để kiềm chế đà tăng giá. Đồng thời, Bộ đang đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết về phát triển đột phá nhà ở xã hội, với mục tiêu cụ thể là hoàn thành 100.000 căn trong năm 2025 và bổ sung thêm 70.000 căn vào năm 2026, nhằm giải quyết bài toán an cư cho người dân.