Thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM luôn “rượt đuổi” nhau

Tại Hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM”, nhiều chuyên gia một lần nữa khẳng định định hướng dịch chuyển dòng vốn giữa hai thị trường lớn nhất cả nước vẫn duy trì tính chu kỳ. Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, bất động sản Hà Nội và TP.HCM luôn vận động theo cơ chế “người trước - kẻ sau”, khi TP.HCM khởi sắc trước, tiếp đó Hà Nội bứt tốc, rồi chu kỳ lại đảo chiều. Sự rượt đuổi này đã diễn ra liên tục từ những năm 1991-1992 và trở thành đặc điểm đặc thù của thị trường Việt Nam.

Dòng tiền miền Bắc đang Nam tiến mạnh mẽ

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy thị trường BĐS đang phục hồi theo hướng tích cực. Nguồn cung mới tăng mạnh, đạt mức gấp 1,2 lần tổng lượng cung của cả năm 2024. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm gần 70% tổng nguồn cung, phản ánh xu hướng lựa chọn sản phẩm hướng tới tiêu chuẩn sống cao hơn.

Cơ cấu thị trường cũng cho thấy miền Bắc dẫn đầu về lượng cung mới với 49%, tiếp theo là miền Nam và miền Trung. Tuy nhiên, ở góc độ dòng tiền, nhu cầu đầu tư lại nghiêng rõ về các sản phẩm trong trung tâm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh. Điều này chứng tỏ lực cầu đầu tư - tích sản đang áp đảo nhóm mua ở thực.

Thanh khoản thị trường trong giai đoạn này đạt khoảng 70.000 giao dịch sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ gần 70%. Giá bán tại các đô thị lớn vẫn tiếp tục theo xu hướng tăng. Tại Hà Nội, giá căn hộ cao cấp trung bình khoảng 95 triệu đồng/m²; còn tại TP.HCM là khoảng 91 triệu đồng/m².

Ông Đính đánh giá dòng tiền từ miền Bắc vào Nam tăng mạnh vì TP.HCM có nền kinh tế năng động, nhu cầu lưu trú và đầu tư lớn, đồng thời các dự án trong trung tâm hoặc mô hình đô thị “all-in-one” đang mở ra biên độ tăng giá dài hạn.

Giá nhà tăng nhanh tiềm ẩn rủi ro - chu kỳ tăng rồi giảm

Ông Vũ Cương Quyết cho biết xu hướng dòng tiền miền Bắc vào TP.HCM đã bắt đầu từ giai đoạn 1993-1994, và đến năm 2007, riêng khu Phú Mỹ Hưng đã có tới 60% cư dân là người miền Bắc. Ông nhận định cơ hội đầu tư tại trung tâm TP.HCM vẫn rất lớn, đặc biệt khi giá nhiều khu vực đang tương đương hoặc thấp hơn Hà Nội, trong khi bất động sản nằm ngoài vành đai của TP.HCM lại rẻ hơn đáng kể.

Tuy nhiên, ông Quyết cảnh báo việc giá bất động sản tăng quá nhanh rất đáng lo ngại. Qua nhiều chu kỳ, mỗi đợt tăng mạnh đều dẫn đến giai đoạn giảm tốc và thậm chí suy thoái. Vì vậy, thị trường cần một nền tảng phát triển bền vững, ổn định thay vì tăng nóng.

Theo ông, sự ổn định phụ thuộc phần lớn vào các biện pháp điều tiết của Nhà nước, đặc biệt về pháp lý, quy hoạch và cơ chế kiểm soát giá để tránh bong bóng.

TP.HCM vẫn là “điểm sáng dẫn dắt” trong giai đoạn mới

PGS.TS Trần Đình Thiên - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng - nhận định TP.HCM đang giữ vai trò dẫn dắt nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Chính phủ thời gian qua liên tục sửa đổi khung pháp lý liên quan đến nhà ở, quy hoạch và kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ vướng mắc tích tụ trong nhiều năm, đồng thời tăng cường minh bạch trong các chính sách về nhà ở xã hội.

Những cải cách này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường hồi phục mạnh mẽ hơn trong giai đoạn 2025–2026, từ đó giúp TP.HCM duy trì sức hút đối với dòng tiền của nhà đầu tư trên cả nước.

Xu hướng tương lai - Dòng tiền Bắc vào Nam tiếp tục duy trì

Với nền kinh tế tăng trưởng ổn định, sự mở rộng của các dự án trung tâm và tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM, các chuyên gia đều cho rằng dòng tiền Nam tiến sẽ còn tiếp tục mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Sự chênh lệch giá giữa hai thị trường lớn cũng tạo cơ hội đáng kể cho nhà đầu tư miền Bắc tìm kiếm biên lợi nhuận hấp dẫn hơn tại TP.HCM.

Tuy nhiên, thị trường cần sự kiểm soát để tránh tăng nóng. Sự phát triển bền vững phụ thuộc vào quy hoạch dài hạn, pháp lý thông suốt và các biện pháp bình ổn giá nhằm hạn chế rủi ro chu kỳ.