Những lưu ý quan trọng khi mua nhà ở xã hội để đảm bảo quyền lợi người mua

Nhà ở xã hội được xem là giải pháp an cư thiết thực dành cho người có thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, trên thực tế đã có không ít trường hợp người mua rơi vào tranh chấp pháp lý, thậm chí mất trắng số tiền tích góp cả đời chỉ vì thiếu hiểu biết về quy định. Để tránh những rủi ro đáng tiếc, người mua nhà ở xã hội cần trang bị đầy đủ kiến thức và thận trọng trong từng bước trước khi quyết định xuống tiền.

Kiểm tra kỹ điều kiện được mua nhà ở xã hội ngay từ đầu

Trước khi nộp hồ sơ, người mua cần xác định rõ mình có thuộc nhóm đối tượng được phép mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật hay không. Nhà ở xã hội chỉ dành cho một số nhóm nhất định như người có thu nhập thấp đang sinh sống tại đô thị, cán bộ công chức, viên chức, người lao động tại khu công nghiệp, khu chế xuất và các đối tượng ưu tiên khác theo quy định của từng địa phương. Một điều kiện bắt buộc là người mua không được sở hữu nhà ở hoặc đất ở hợp pháp tại địa bàn nơi dự án được triển khai.

Thu nhập là yếu tố then chốt trong việc xét duyệt hồ sơ. Mỗi địa phương có mức trần thu nhập khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của khu vực. Nhiều người cho rằng chỉ cần khai báo thu nhập thấp là có thể đủ điều kiện, nhưng trên thực tế, cơ quan quản lý hoàn toàn có quyền xác minh thông tin thông qua đơn vị công tác hoặc cơ quan thuế. Nếu phát hiện kê khai không trung thực, người mua không chỉ bị loại hồ sơ mà còn có thể đối mặt với các chế tài xử lý theo quy định.

Thận trọng với hợp đồng mua bán và các điều khoản ràng buộc pháp lý

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có nhiều điểm khác biệt so với nhà ở thương mại, đặc biệt là các ràng buộc liên quan đến thời gian sở hữu và chuyển nhượng. Theo quy định hiện hành, người mua chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu năm năm kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong thời gian này, việc bán, cho tặng, thế chấp hoặc chuyển nhượng căn hộ đều bị hạn chế, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép.

Khi xem xét hợp đồng, người mua cần đọc kỹ từng điều khoản liên quan đến diện tích căn hộ, giá bán, tiến độ thanh toán và thời điểm bàn giao. Một số chủ đầu tư có thể đưa vào hợp đồng những điều khoản bất lợi cho người mua, như mức phạt chậm thanh toán cao trong khi không có cơ chế bồi thường nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà. Cũng có trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng khác biệt đáng kể so với diện tích thực tế khi nhận nhà, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua.

Khi xem xét hợp đồng, người mua cần đọc kỹ từng điều khoản liên quan đến diện tích căn hộ, giá bán, tiến độ thanh toán và thời điểm bàn giao

Việc nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm xem xét hợp đồng trước khi ký là bước cần thiết. Người mua không nên vì tâm lý sợ mất suất mà vội vàng ký kết, bởi một khi đã đặt bút ký, mọi điều khoản trong hợp đồng đều có giá trị ràng buộc pháp lý.

Nắm rõ quy trình thanh toán và lưu giữ đầy đủ chứng từ

Thanh toán theo tiến độ là hình thức phổ biến khi mua nhà ở xã hội, nhưng đây cũng là khâu dễ phát sinh tranh chấp. Người mua cần đối chiếu kỹ tiến độ thanh toán với tiến độ thi công thực tế của dự án. Việc phải đóng phần lớn giá trị căn hộ khi công trình chưa hoàn thiện tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt nếu dự án bị đình trệ hoặc chậm tiến độ kéo dài.

Mỗi lần thanh toán, người mua cần yêu cầu hóa đơn hoặc biên lai hợp pháp theo đúng quy định. Tuyệt đối tránh việc thanh toán tiền mặt không có chứng từ hoặc chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của nhân viên kinh doanh hay môi giới. Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người mua chuyển tiền cho trung gian, sau đó không được chủ đầu tư công nhận giao dịch, dẫn đến mất tiền mà không có căn cứ pháp lý để đòi lại.

Ngoài ra, toàn bộ hồ sơ liên quan như hợp đồng, phụ lục, biên lai thanh toán, biên bản bàn giao và các văn bản trao đổi với chủ đầu tư cần được lưu giữ cẩn thận. Đây là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

Kiểm tra thực tế chất lượng công trình trước khi nhận bàn giao

Chất lượng xây dựng là vấn đề người mua nhà ở xã hội không nên xem nhẹ. Do giá bán bị kiểm soát ở mức thấp, một số dự án có nguy cơ cắt giảm chi phí xây dựng, dẫn đến tình trạng thi công kém chất lượng. Những lỗi thường gặp như nứt tường, thấm dột, hệ thống điện nước không đảm bảo an toàn có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt lâu dài.

Trước khi ký biên bản bàn giao, người mua nên kiểm tra kỹ từng hạng mục trong căn hộ, từ kết cấu, hoàn thiện đến hệ thống kỹ thuật. Nếu phát hiện lỗi, cần ghi rõ vào biên bản và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục triệt để trước khi nhận nhà. Việc tin vào cam kết sửa chữa sau khi đã ký bàn giao tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi lúc đó trách nhiệm chứng minh lỗi thường thuộc về người mua.

Trước khi ký biên bản bàn giao, người mua nên kiểm tra kỹ từng hạng mục trong căn hộ, từ kết cấu, hoàn thiện đến hệ thống kỹ thuật

Bên cạnh căn hộ, các hạng mục sử dụng chung như thang máy, hành lang, hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng cần được kiểm tra. Nhà ở xã hội dù có giá thấp nhưng vẫn phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn theo quy định pháp luật.

Hiểu rõ hạn chế về quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở xã hội

Một điểm khác biệt lớn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nằm ở quyền sử dụng và chuyển nhượng. Không chỉ bị hạn chế trong năm năm đầu, ngay cả sau thời gian này, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội vẫn phải tuân thủ các điều kiện nhất định. Người bán chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Nếu vi phạm các quy định về chuyển nhượng hoặc cho thuê, người sở hữu có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí bị thu hồi căn hộ. Do đó, nhà ở xã hội không phù hợp với mục đích đầu tư sinh lời. Đây là chính sách an sinh xã hội nhằm phục vụ nhu cầu ở thực, không phải là công cụ để đầu cơ.

Cảnh giác với lừa đảo và môi giới không chính thức

Nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế trong khi nhu cầu lớn đã tạo điều kiện cho nhiều hình thức lừa đảo xuất hiện. Một số đối tượng tự nhận có quan hệ với chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý, hứa hẹn giúp người mua có suất mua ngoài danh sách nếu chi tiền “bôi trơn”. Sau khi nhận tiền, họ có thể biến mất hoặc tìm cách thoái thác trách nhiệm.

Ngoài ra, không ít trường hợp làm giả giấy tờ, quảng bá dự án chưa được phê duyệt hoặc thậm chí là dự án “ma”, tạo tâm lý khan hiếm để thúc ép người mua đặt cọc nhanh chóng. Khi người mua phát hiện bất thường, việc đòi lại tiền trở nên vô cùng khó khăn.

Để bảo vệ mình, người mua chỉ nên giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư hoặc các đơn vị phân phối chính thức được ủy quyền bằng văn bản. Mọi thông tin về điều kiện, danh sách xét duyệt và kết quả mua nhà ở xã hội đều được công khai minh bạch. Nếu không đủ điều kiện, dù bỏ ra bao nhiêu tiền cũng không thể mua hợp pháp, và mọi lời hứa hẹn “đi đường vòng” đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn.