Đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội

Chương trình phát triển nhà ở xã hội trên cả nước đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cung dự án và số lượng căn hộ hoàn thành tăng mạnh trong thời gian qua. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cho rằng cần sớm xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù với lãi suất ổn định, dài hạn nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về vốn và thủ tục triển khai dự án.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng tốc

Doanh nghiệp và các chuyên gia cho rằng cần xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù dành riêng cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, với lãi suất ổn định và thời hạn vay dài, áp dụng đồng thời cho cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ nút thắt về vốn, thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.

Theo Bộ Xây dựng, trên phạm vi cả nước hiện có hơn 600 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô gần 700.000 căn hộ, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đặt ra trong giai đoạn hiện nay.

Riêng trong năm 2025, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đạt 103.136 căn, vượt chỉ tiêu được Thủ tướng Chính phủ giao từ đầu năm. So với giai đoạn 2023-2024 khi mỗi năm chỉ hoàn thành khoảng 40.000-50.000 căn, kết quả này cho thấy tiến độ triển khai các dự án đã được cải thiện rõ rệt.

Đáng chú ý, đây cũng là lần đầu tiên số lượng nhà ở xã hội hoàn thành trong một năm vượt mốc 100.000 căn, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chương trình phát triển nhà ở xã hội trên toàn quốc.

Cả nước hiện có hơn 600 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô gần 700.000 căn hộ, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH

Không chỉ các dự án hoàn thành tăng mạnh, hoạt động khởi công dự án mới cũng diễn ra khá sôi động. Chỉ trong hai tháng đầu năm, cả nước đã khởi công 28 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 21.000 căn hộ.

Hiện nay, khoảng 220 dự án với gần 215.000 căn hộ đang được triển khai theo kế hoạch. Với tiến độ này, mục tiêu hoàn thành vượt khoảng 125% chỉ tiêu của giai đoạn đến năm 2026 được đánh giá là hoàn toàn khả thi.

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đồng thời là Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, để chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt được mục tiêu đề ra, cần tiếp tục tháo gỡ đồng bộ các rào cản liên quan đến pháp lý, nguồn vốn và quỹ đất. Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh thủ tục đầu tư và tăng cường phối hợp giữa các bộ, ngành và địa phương cũng đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bài toán vốn và cơ chế cần tiếp tục tháo gỡ

Mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội đang có dấu hiệu cải thiện, nhưng thực tế cho thấy quá trình phát triển phân khúc này vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt liên quan đến vấn đề nguồn vốn và cơ chế triển khai dự án.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước, đang gặp hạn chế lớn về nguồn lực tài chính để triển khai dự án mới. Theo ông, việc chưa được phép tăng vốn điều lệ theo quy định khiến năng lực tài chính của doanh nghiệp bị bó hẹp, trong khi nhu cầu đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội ngày càng tăng.

Quá trình phát triển NOXH vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt liên quan đến vấn đề nguồn vốn và cơ chế triển khai dự án

Ngoài ra, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn khi một số ngân hàng thương mại chưa thực sự mặn mà cho vay các dự án nhà ở xã hội. Nguyên nhân chủ yếu đến từ biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài, khiến mức độ hấp dẫn của loại hình dự án này đối với tổ chức tín dụng chưa cao.

Đối với người mua nhà, lãi suất vay hiện nay vẫn là gánh nặng đáng kể. Theo ông Tuấn Anh, mức lãi suất khoảng 12%/năm vẫn khá cao so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Từ thực tế này, đại diện HUD kiến nghị cần xây dựng cơ chế tín dụng đặc thù dành riêng cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, với lãi suất ổn định trong thời gian dài nhằm hỗ trợ cả doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, các quy định liên quan đến xử lý tài sản thế chấp cũng cần được hoàn thiện để tạo sự an tâm cho các tổ chức tín dụng khi tham gia cho vay trong lĩnh vực này.

Doanh nghiệp đề xuất hoàn thiện quy trình và dữ liệu người mua

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc BIC Việt Nam cho biết cộng đồng doanh nghiệp hiện có niềm tin lớn vào các chính sách phát triển nhà ở xã hội khi nhiều quy định mới được ban hành theo tinh thần “vướng ở đâu, tháo ở đó”.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án, doanh nghiệp vẫn gặp một số vướng mắc cần tiếp tục được tháo gỡ, đặc biệt là quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, doanh nghiệp là đơn vị tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng và bán nhà cho người mua, trong khi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện hậu kiểm để xác định người mua có đủ điều kiện hay không. Trong trường hợp phát hiện người mua không đáp ứng điều kiện, việc thu hồi căn hộ sẽ trở nên phức tạp, buộc doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng và xử lý lại toàn bộ quy trình bán hàng.

Theo ông Huy, để giảm rủi ro cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý nên thực hiện việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà ngay từ đầu. Một trong những giải pháp được đề xuất là xây dựng cơ sở dữ liệu chung về người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên nền tảng VNeID. Khi đó, doanh nghiệp có thể tra cứu danh sách đã được phê duyệt và thực hiện ký hợp đồng mua bán theo đúng quy định.

Một trong những giải pháp được đề xuất là xây dựng cơ sở dữ liệu chung về người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên nền tảng VNeID

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng kiến nghị cần thống nhất và đồng bộ hơn trong quy trình phê duyệt quy hoạch cũng như các chỉ tiêu kỹ thuật, nhằm tránh phát sinh vướng mắc khi chuyển đổi giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Theo các doanh nghiệp, nếu những rào cản liên quan đến vốn, thủ tục và cơ chế tiếp tục được tháo gỡ trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở xã hội có thể tăng trưởng nhanh hơn, qua đó góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của nhóm người thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị.