Đồng Nai: Hạ tầng liên vùng mở rộng dư địa tăng trưởng, bất động sản vụt sáng

Từ sân bay Long Thành đến các tuyến cao tốc, vành đai và đường sắt đô thị, mạng lưới hạ tầng liên vùng đang từng bước định hình lại vị thế của Đồng Nai trong khu vực Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, để lợi thế kết nối chuyển hóa thành giá trị bất động sản bền vững, thị trường cần thêm những động lực từ đô thị thực và nhu cầu ở thực.

Hạ tầng liên vùng định hình không gian phát triển mới cho bất động sản Đồng Nai

Nằm tại điểm giao của nhiều trục giao thông quan trọng ở Đông Nam Bộ, Đồng Nai đang đứng trước cơ hội mở rộng không gian phát triển nhờ loạt công trình hạ tầng liên vùng. Trong đó, sân bay quốc tế Long Thành được xem là đầu mối chiến lược, tạo động lực kết nối Đồng Nai với TP.HCM và các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực.

Sau giai đoạn tăng tốc xây dựng, sân bay Long Thành đang bước vào chặng hoàn thiện, hướng tới vận hành thử nghiệm trong tháng 9 và khai thác thương mại từ tháng 12/2026. Riêng giai đoạn 1, dự án có công suất thiết kế 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, trên tổng diện tích khoảng 5.000 ha.

Tác động của sân bay không chỉ giới hạn ở hoạt động vận chuyển hành khách và hàng hóa. Khi đi vào khai thác, công trình được kỳ vọng thúc đẩy nhu cầu phát triển logistics, kho vận, thương mại, dịch vụ, lưu trú, văn phòng và nhà ở cho lực lượng lao động. Điều này đồng thời đặt ra yêu cầu hoàn thiện mạng lưới giao thông đủ năng lực kết nối sân bay với các cực kinh tế xung quanh.

Cao tốc và các tuyến đường kết nối đang mở rộng khả năng liên kết giao thông của Đồng Nai

Song hành với tiến độ sân bay là hàng loạt tuyến giao thông liên vùng đang được đẩy nhanh. Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã đưa tuyến chính của dự án thành phần qua Đồng Nai vào khai thác tạm thời từ giữa tháng 5/2026. Đến cuối tháng 7/2026, giá trị thực hiện dự án thành phần 1 đạt gần 95%, các hạng mục còn lại đang được hoàn thiện để khai thác đồng bộ.

Ở hướng Tây Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành cũng tiến gần đến thời điểm hoàn thành. Tính đến giữa tháng 8/2026, gần 55 km trên tổng chiều dài gần 58 km đã hoàn thành, sản lượng thi công các gói thầu đạt khoảng 99% giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư đặt mục tiêu thông xe toàn tuyến trong tháng 9/2026, qua đó tăng cường kết nối Đồng Nai với khu vực phía Tây TP.HCM và các tỉnh miền Tây.

Tại Nhơn Trạch, đường ĐT 25C quy mô 10 làn xe đang được đẩy nhanh tiến độ để kết nối với tuyến T1 của sân bay Long Thành. Trong khi đó, đoạn Vành đai 3 TP.HCM qua Đồng Nai dài hơn 11 km, kết nối cao tốc Bến Lức - Long Thành với khu vực cầu Nhơn Trạch, đã đạt gần 74% giá trị thi công. Địa phương đặt mục tiêu hoàn thành tuyến đường vào cuối tháng 8/2026.

Bên cạnh đường bộ, định hướng phát triển giao thông công cộng tốc độ cao cũng mở ra một lớp kết nối mới cho khu vực. Đồng Nai đã có chủ trương kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến trung tâm hành chính và sân bay Long Thành theo phương thức đối tác công tư (PPP), đồng thời định hướng tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm - Long Thành.

Nếu được triển khai theo đúng lộ trình, các tuyến đường sắt này sẽ giúp sân bay Long Thành kết nối trực tiếp hơn với hệ thống giao thông công cộng của TP.HCM và các khu đô thị lớn. Đây cũng là tiền đề để phát triển mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh nhà ga và các đầu mối giao thông trọng điểm, tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản.

Giá bất động sản Đồng Nai còn dư địa, nhưng cần động lực từ đô thị thực

Sự cải thiện về hạ tầng đã thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản Đồng Nai tăng theo kỳ vọng, song mức tăng chưa đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. So với TP.HCM và Tây Ninh, nhiều khu vực tại Đồng Nai vẫn có mặt bằng giá thấp hơn, tạo nên khoảng chênh lệch đáng chú ý trong tương quan thị trường vùng phụ cận.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, giá đất nền tại TP.HCM dao động từ 8,4 - 140 triệu đồng/m², Tây Ninh từ 6,3 - 74 triệu đồng/m², trong khi Đồng Nai ở mức 6 - 60,5 triệu đồng/m², trung bình khoảng 23 triệu đồng/m². Với phân khúc căn hộ, giá trung bình tại Đồng Nai khoảng 65 triệu đồng/m², thấp hơn mức 68 triệu đồng/m² của Tây Ninh và 70 triệu đồng/m² của TP.HCM.

Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, TP.HCM tiếp tục có mức giá trung bình cao hơn, khoảng 25 tỷ đồng/căn, trong khi Đồng Nai ở mức khoảng 20 tỷ đồng/căn. Đáng chú ý, mặt bằng giá bình quân của TP.HCM chịu tác động từ việc mở rộng địa giới hành chính. Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực TP.HCM cũ lên tới khoảng 92 triệu đồng/m²; nếu tính trên toàn thị trường sau mở rộng, giá sơ cấp bình quân còn khoảng 76 triệu đồng/m² và giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m².

Cộng đồng cư dân và hệ thống tiện ích là nền tảng tạo giá trị bền vững cho các khu đô thị tại Đồng Nai

Tuy nhiên, một trong những điểm nghẽn của thị trường là tình trạng phát triển dự án đất nền thiếu đồng bộ về đô thị. Dù hạ tầng nội khu có thể đã hoàn thiện, nhiều khu vực vẫn thiếu trường học, thương mại, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu. Khi chưa đáp ứng được nhu cầu sinh sống, sản phẩm bất động sản dễ phụ thuộc vào khả năng chuyển nhượng cho nhà đầu tư tiếp theo thay vì tạo ra giá trị từ khai thác thực tế.

Nhìn tổng thể, hạ tầng đang tạo điều kiện để Đồng Nai mở rộng liên kết vùng và nâng cao vị thế trong mạng lưới kinh tế Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, cơ hội tăng trưởng của bất động sản không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách đến sân bay hay các tuyến giao thông mới. Khả năng hình thành đô thị có cư dân, việc làm, dịch vụ và nhu cầu sử dụng thực tế mới là nền tảng giúp lợi thế hạ tầng chuyển hóa thành giá trị bền vững.