Hà Nội: Ghi nhận nguồn cung chung cư sơ cấp có xu hướng giảm mạnh

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận 2.558 căn mở bán mới trong quý III/2026, giảm 58% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi nguồn cung mới thu hẹp, giá chào bán sơ cấp bình quân vẫn ở mức gần 113 triệu đồng/m² và tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%. Diễn biến này khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ thời điểm mở bán, chính sách giá và phương án bán hàng trước áp lực chi phí vốn và sức mua suy yếu.

Nguồn cung chung cư Hà Nội giảm 58%, giá bán vẫn neo cao

Theo báo cáo quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam, Hà Nội có 2.558 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 7.776 căn, gồm 2.558 căn mới và 5.218 căn tồn kho từ các dự án đã triển khai trước đó. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang chiếm 49% nguồn cung mới, cho thấy cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về nhóm căn hộ có giá trị cao.

Nguồn cung mới sụt giảm trong bối cảnh chủ đầu tư phải tính toán thận trọng hơn về kế hoạch kinh doanh. Giá nhà duy trì ở mức cao, lãi suất vay tạo thêm áp lực lên khả năng chi trả, khiến việc đưa nhiều sản phẩm ra thị trường cùng lúc tiềm ẩn rủi ro về tốc độ tiêu thụ và dòng tiền. Doanh nghiệp vì thế cần cân đối giữa tiến độ mở bán, khả năng thu hồi vốn và chi phí tài chính phát sinh khi tiếp tục triển khai dự án.

Hà Nội ghi nhận 2.558 căn hộ mở bán mới trong quý III/2026, phân khúc hạng sang chiếm 49% nguồn cung mới

Trong quý III, giá chào bán sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội đạt 4.349 USD/m², tương đương gần 113 triệu đồng/m², chỉ giảm 0,15% so với quý trước. Theo Knight Frank Việt Nam, mức giảm nhẹ này chủ yếu đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung khi các dự án mới dịch chuyển sang khu vực ngoại vi, nơi giá chào bán thấp hơn. Diễn biến này chưa phản ánh việc mặt bằng giá tại các dự án hiện hữu giảm đáng kể.

Trước sức mua còn dè dặt, một số chủ đầu tư duy trì giá chào bán nhưng bổ sung ưu đãi dành cho người mua, đồng thời điều chỉnh phương án bàn giao tại một số dự án. Những thay đổi này cho thấy cạnh tranh trên thị trường không chỉ nằm ở giá niêm yết mà còn ở tổng chi phí sở hữu, điều kiện thanh toán và giá trị thực tế mà sản phẩm mang lại cho khách hàng.

Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38%, chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược bán hàng

Lượng căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt 2.960 căn, cao hơn số căn mở bán mới trong cùng kỳ nhờ đóng góp từ nguồn hàng tồn của các dự án đã triển khai trước đó. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 38%, phản ánh sức ép từ mặt bằng giá cao và tâm lý thận trọng của người mua. So với quý trước, lượng tiêu thụ giảm 40%; so với cùng kỳ năm trước, mức giảm lên tới 52%.

Lãi suất vay là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Khi chi phí vốn còn cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, lựa chọn tiếp tục gửi tiết kiệm hoặc chờ thị trường có mức giá phù hợp hơn. Điều này khiến nhu cầu ở thực chưa chuyển hóa tương ứng thành giao dịch, đặc biệt tại những dự án có giá bán vượt khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ Hà Nội giảm còn 38%, buộc chủ đầu tư cân nhắc kỹ hơn về giá bán, chính sách ưu đãi và thời điểm mở bán

Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư cần xem xét lại thời điểm mở bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách giá dựa trên sức mua thực tế. Việc tiếp tục duy trì giá cao trong khi tỷ lệ hấp thụ thấp có thể kéo dài thời gian tiêu thụ hàng tồn, làm tăng chi phí vốn. Ngược lại, điều chỉnh giá bán hợp lý, thiết kế phương án thanh toán phù hợp hoặc đưa ra ưu đãi thiết thực có thể giúp cải thiện khả năng tiếp cận của người mua và hỗ trợ thanh khoản.

Về dài hạn, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào việc định giá sát nhu cầu thị trường thay vì chỉ tập trung vào biên lợi nhuận. Trong bối cảnh người mua ngày càng chọn lọc, các dự án có mức giá phù hợp, chất lượng bảo đảm và phương án tài chính dễ tiếp cận có cơ hội đáp ứng nhu cầu ở thực tốt hơn. Nguồn cung giảm không đồng nghĩa thị trường sẽ tự động phục hồi thanh khoản; hiệu quả kinh doanh còn phụ thuộc vào khả năng cân đối sản phẩm với sức mua và điều kiện tài chính của khách hàng.