Hà Nội: Áp lực chi phí vốn và pháp lý đang định hình lại mặt bằng giá căn hộ

Giá căn hộ Hà Nội đã tăng khoảng 97% so với quý I/2019, trong khi lượng giao dịch bất động sản mới đang có dấu hiệu suy giảm. Dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do áp lực từ chi phí đất đai, xây dựng, vốn vay và các thủ tục pháp lý. Thực trạng này đặt ra bài toán lớn cho thị trường bất động sản khi sức mua ngày càng thận trọng nhưng dư địa giảm giá của chủ đầu tư lại không nhiều.

Giá căn hộ Hà Nội tăng 97%, giao dịch bất động sản giảm mạnh

Theo số liệu được TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026, trong 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ đạt khoảng 55.000 căn.

Riêng quý III/2026, thị trường ghi nhận 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025, trong khi tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tiếp ba quý.

Giá căn hộ Hà Nội đạt bình quân 79,3 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tăng gần gấp đôi so với quý I/2019

Đáng chú ý, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m² trong quý III/2026, tăng 97% so với quý I/2019. Cùng kỳ, giá căn hộ tại TP.HCM đạt 88,3 triệu đồng/m², tăng 69,8%, còn Đà Nẵng đạt 68,9 triệu đồng/m², tăng 76,2%.

Bên cạnh mặt bằng giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng thiếu cân đối. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Cùng với lãi suất vay mua nhà thả nổi có thể lên tới 13 - 15%/năm, áp lực tài chính khiến nhiều khách hàng thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Chi phí đầu vào tăng cao khiến chủ đầu tư khó giảm giá căn hộ

Theo các chuyên gia, nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ sơ cấp khó giảm nằm ở chi phí phát triển dự án ngày càng lớn. Chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí từ đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu đến vốn vay, quản lý và bán hàng. Đặc biệt, việc kéo dài thủ tục xác định tiền sử dụng đất tại một số dự án còn làm gia tăng áp lực tài chính và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.

Trong bối cảnh đó, việc giảm giá bán trực tiếp có thể tác động đến khả năng thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Thay vì điều chỉnh bảng giá, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng và duy trì thanh khoản.

Chi phí phát triển dự án gia tăng khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên chính sách hỗ trợ tài chính thay vì giảm giá bán trực tiếp

Ở góc độ dài hạn, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60 - 65%. Điều này cho thấy thị trường vẫn còn dư địa phát triển lớn, nhưng doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm theo khả năng chi trả thực tế thay vì tiếp tục tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị chủ đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, kiểm soát dòng tiền và phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu sinh sống thực tế. Những đô thị vệ tinh có quỹ đất phù hợp, hạ tầng kết nối thuận tiện và hệ thống tiện ích đồng bộ có thể trở thành hướng phát triển đáng chú ý. Tuy nhiên, nguồn cung mới cần được triển khai phù hợp với tiến độ hạ tầng và khả năng hình thành cộng đồng dân cư để tránh tình trạng sản phẩm ra thị trường nhưng khó tiêu thụ.