Hà Nội: Giá chung cư giảm nhưng người mua vẫn dè dặt trước lãi suất cao

Giá chào bán căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm trong quý III/2026, nhưng thanh khoản chưa có chuyển biến rõ rệt. Mặt bằng giá điều chỉnh cùng lãi suất vay thả nổi ở mức cao khiến người mua tiếp tục thận trọng, trong khi nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải cân nhắc hạ giá bán.

Giá chung cư Hà Nội đồng loạt điều chỉnh

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE, trong quý III/2026, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội mở rộng đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Mức này giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu chỉ tính các dự án trong nội đô, giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m², giảm lần lượt 6% theo quý và 3% theo năm.

Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Theo CBRE, giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026, nhưng đến quý III mới ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng. Áp lực giảm giá chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, phải điều chỉnh giá chào bán khi chi phí lãi vay gia tăng.

Giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội mở rộng giảm còn khoảng 86 triệu đồng/m² trong quý III/2026

Đáng chú ý, xu hướng điều chỉnh diễn ra ở cả hai phân khúc. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, cao hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Trong quý III, giá rao bán đất nền giảm 10% so với quý trước, chung cư giảm 5%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Dù giá chào bán đã hạ nhiệt, người mua vẫn chưa mạnh dạn xuống tiền. Nguồn cung thứ cấp có mức giá cạnh tranh hơn chưa đủ tạo ra lực cầu rõ rệt khi người mua tiếp tục cân nhắc khả năng chi trả và triển vọng giá trong thời gian tới. Diễn biến này cho thấy giá rao bán giảm không đồng nghĩa giao dịch thực tế đã phục hồi.

Thanh khoản yếu khi người mua thận trọng với chi phí vay

Thị trường căn hộ Hà Nội vẫn đối mặt với áp lực thanh khoản trong quý III/2026. Tâm lý chờ đợi mặt bằng giá ổn định hơn khiến nhiều người mua trì hoãn quyết định, ngay cả khi một số chủ sở hữu đã điều chỉnh giá chào bán. Các yếu tố như lãi suất vay cao, lo ngại về chính sách, quy hoạch và hạn chế dòng tiền tiếp tục ảnh hưởng đến kế hoạch mua nhà.

Theo CBRE, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đã ở mức 13 - 15%/năm, tạo áp lực đáng kể với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi chi phí vay tăng, người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị căn hộ, vốn tự có và nghĩa vụ trả nợ dài hạn. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc giá giảm chưa nhanh chóng chuyển thành lượng giao dịch tăng.

Lãi suất vay thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13 - 15%/năm

Trong quý III, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, tính chung chín tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 20% so với chín tháng đầu năm 2024. Một số chủ đầu tư đã lùi kế hoạch mở bán sang các quý tiếp theo để tránh đưa thêm nguồn cung ra thị trường khi thanh khoản còn nhiều thách thức.

Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý III đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Tỷ trọng này đạt khoảng 40% nếu tính chung chín tháng đầu năm, cho thấy nguồn cung căn hộ phục vụ thị trường Hà Nội ngày càng mở rộng ra các địa bàn lân cận. Điều này cũng cần được tính đến khi so sánh giá giữa các khu vực, bởi vị trí và đặc điểm từng dự án có thể tạo ra chênh lệch đáng kể về mặt bằng giá.

Để hỗ trợ thanh khoản, một số chủ đầu tư triển khai gói lãi suất cố định kéo dài đến năm năm, thậm chí áp dụng sau thời điểm bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, các chính sách này chỉ giúp giảm áp lực chi phí vay trong một khoảng thời gian nhất định, chưa giải quyết hoàn toàn bài toán khả năng chi trả. Trong bối cảnh lãi suất vẫn cao, quyết định mua nhà tiếp tục phụ thuộc vào vốn tự có, thu nhập ổn định và khả năng trả nợ dài hạn của từng hộ gia đình.