Hà Nội: Sức mua chung cư giảm, giá căn hộ sơ cấp vẫn neo cao trên 100 triệu đồng/m²

Thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua suy giảm rõ rệt trong quý III/2026 khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp chỉ còn 31%, thấp hơn đáng kể so với mức 70 - 80% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá bán trung bình vẫn ở mức khoảng 108 triệu đồng/m². Nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, kết hợp với lãi suất vay mua nhà ở mức cao, đang khiến người mua thận trọng hơn trước quyết định xuống tiền.

Tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội giảm còn 31%, giá bán vẫn ở mức cao

Theo báo cáo quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 31%, giảm mạnh so với mức 70 - 80% cùng kỳ năm trước. Dù sức mua chững lại, giá bán sơ cấp trung bình vẫn đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Tốc độ tăng giá trong quý đã chậm lại, chỉ còn khoảng 1,5 - 2,3%, cho thấy mặt bằng giá đang có dấu hiệu ổn định hơn sau giai đoạn tăng mạnh.

Mức giá giữa các khu vực tiếp tục có sự chênh lệch đáng kể. Tại các khu đô thị vệ tinh phía Đông và phía Tây Hà Nội, giá căn hộ cao cấp mới dao động khoảng 85 - 116 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu vực nội đô và Tây Hồ Tây ghi nhận mức giá khoảng 142 - 254 triệu đồng/m². Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt về vị trí, phân khúc sản phẩm và định vị dự án, đồng thời cho thấy rào cản tài chính đối với người mua nhà ngày càng lớn.

Giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội vẫn ở mức khoảng 108 triệu đồng/m²

Về nguồn cung, Hà Nội đón hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn. Phần lớn sản phẩm đến từ các dự án của MIK Group, Masterise, Gamuda Land, SJ Group và Sunshine Group. Đáng chú ý, hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung tại khu Đông và khu Tây, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân tại khu vực nội đô gần như vắng bóng.

Bức tranh thị trường cũng cho thấy sự suy giảm thanh khoản không chỉ xuất hiện trong một báo cáo. Theo Knight Frank Việt Nam, quý III/2026 ghi nhận 2.558 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ tiêu thụ đạt 2.960 căn, giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm; tỷ lệ hấp thụ ở mức 38%. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.349 USD/m², tương đương 114 triệu đồng/m², giảm nhẹ 0,15% theo quý nhưng vẫn tăng 25% theo năm. 

Lãi suất vay cao gây áp lực, người mua thận trọng hơn với quyết định xuống tiền

Theo Avison Young, lãi suất vay thả nổi khoảng 12 - 15%/năm đang khiến nhóm khách hàng sử dụng vốn vay trên 50% giá trị căn hộ cân nhắc kỹ hơn trước khi mua. Khi giá bán duy trì ở mức cao, chi phí trả nợ trở thành yếu tố quan trọng trong bài toán tài chính của người mua nhà. Điều này góp phần kéo dài thời gian ra quyết định và khiến sức mua phân hóa rõ hơn giữa các dự án.

Trên thị trường thứ cấp, một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã chấp nhận giảm giá qua thương lượng khoảng 5 - 12%. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận dấu hiệu điều chỉnh giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp trong quý II/2026, đánh dấu đợt điều chỉnh đầu tiên kể từ cuối năm 2022 theo báo cáo của đơn vị này. Những diễn biến trên cho thấy giá giao dịch thực tế có thể chịu áp lực ngay cả khi mặt bằng giá chào bán sơ cấp vẫn neo cao.

Lãi suất vay thả nổi ở mức 12 - 15%/năm khiến người mua thận trọng hơn, còn một số căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm giá qua thương lượng

Các báo cáo thị trường khác cũng phản ánh xu hướng tiêu thụ chậm lại, dù số liệu giữa các đơn vị có khác biệt về phạm vi và cách thống kê. Theo CBRE Việt Nam, trong quý II, Hà Nội có hơn 5.800 căn hộ được bán, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025. 

Trong bối cảnh giá nhà cao và chi phí vay vốn gia tăng, người mua đang chuyển từ tâm lý mua nhanh để đón đầu tăng giá sang cân nhắc kỹ hơn về giá trị thực, khả năng khai thác và năng lực tài chính dài hạn. Thanh khoản vì vậy có thể tiếp tục phân hóa giữa các dự án, đặc biệt khi nguồn cung mới vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp.