Toàn cảnh thị trường tháng 10/2025: Nhịp độ chung có phần chùng xuống, phân khúc căn hộ thứ cấp tại TP.HCM lại tạo nên một cú 'lội ngược dòng' đầy bất ngờ về giá.

Tháng 10/2025 ghi nhận nhịp độ thị trường bất động sản bắt đầu chùng xuống cả về giao dịch lẫn biến động giá. Theo dữ liệu từ Biggee.vn, trong khi "cơn sốt" chung cư Hà Nội hạ nhiệt rõ rệt thì tại TP.HCM, dòng tiền lại bất ngờ tìm đến các dự án chung cư cũ, tạo nên đà tăng giá cục bộ.

Theo số liệu được Biggee.vn công bố, thị trường bất động sản tháng 10 đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại đáng kể. Tại Hà Nội - nơi từng là tâm điểm tăng trưởng nóng, đà tăng phi mã của phân khúc chung cư đã chính thức bị chặn đứng và bắt đầu hạ nhiệt. Mức tăng giá trung bình trong tháng chỉ đạt khoảng 1%, thấp hơn rất nhiều so với biên độ tăng trưởng trung bình của 12 tháng qua. Thống kê của đơn vị này cho thấy, toàn thị trường Hà Nội có tới 68% dự án giữ nguyên giá hoặc giảm nhẹ, phản ánh sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng nóng. Tỷ lệ các dự án không tăng giá tại TP.HCM cũng chiếm 52%.

Trái lại, thị trường TP.HCM lại chứng kiến một hiện tượng thú vị ở nhóm căn hộ đã qua sử dụng. Dữ liệu Biggee.vn chỉ ra hàng loạt dự án căn hộ cũ như Thủ Thiêm Star, Tản Đà Court, Bảy Hiền Tower hay H2 Hoàng Diệu bất ngờ tăng giá mạnh. Điểm chung của nhóm này là đều nằm ở khu vực trung tâm, quy mô nhỏ và đã bàn giao từ nhiều năm trước. Từng bị 'lãng quên' trong các cơn sóng đầu tư trước, nhóm tài sản này nay lại ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Điều này phản ánh rõ nét sự thay đổi trong 'khẩu vị' rủi ro của nhà đầu tư, hoặc đơn giản là áp lực nhu cầu tìm nhà ở thực với mức giá dễ chịu hơn tại khu vực nội thành.

Đối với bất động sản liền thổ (nhà phố, nhà trong ngõ), hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP.HCM duy trì trạng thái đi ngang, giá cả ổn định không biến động. Đáng chú ý, dòng vốn đang có dấu hiệu dịch chuyển mạnh về khu vực phía Nam. Tương tự, tại các tỉnh thành khác, thị trường dự án cũng duy trì sự ổn định với mức biến động giá chỉ dao động trong biên độ hẹp từ -1% đến +3,5%.

Biến động thị trường bất động sản toàn quốc

Diễn biến sôi động nhất nằm ở phân khúc đất ở vùng ven với sự phân hóa vùng miền rõ nét. Ngược lại, các thị trường tỉnh từng sốt nóng như Đà Nẵng, Hưng Yên, Bắc Ninh vẫn chưa dứt đà giảm giá. Đáng chú ý, dòng vốn đang có dấu hiệu dịch chuyển mạnh về khu vực phía Nam.

Biến động giá các loại hình bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM

Các dự án chung cư cũ ghi nhận mức tăng giá tốt nhất trong tháng

Bước sang tháng 11, thị trường tiếp tục cho thấy sự chậm lại rõ rệt. Tổng kết lại, bức tranh chung là sự đi ngang hoặc điều chỉnh giảm nhẹ trên diện rộng, với điểm sáng tăng trưởng duy nhất thuộc về nhóm chung cư cũ tại TP.HCM. Đối với đất nền vùng ven, sự phân hóa tiếp tục diễn ra dựa trên tiến độ hạ tầng và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư. Những diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng ưu tiên quan sát, chờ đợi của giới đầu tư trong giai đoạn nước rút cuối năm.