TP.HCM: Chung cư cao cấp hạ giá, có căn ghi nhận giảm gần 1 tỷ đồng

Sau giai đoạn tăng mạnh trong 2024 - 2025, giá chung cư cao cấp tại TP.HCM đang có dấu hiệu hạ nhiệt trên thị trường thứ cấp. Một số căn hộ được chủ nhà giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí gần 1 tỷ đồng, nhưng thanh khoản vẫn chịu áp lực khi người mua thận trọng trước mặt bằng giá và lãi suất.

Giá chung cư cao cấp bắt đầu điều chỉnh trên thị trường thứ cấp

Một căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích hơn 140m² tại The Vista An Phú, phường Bình Trưng, TP.HCM, được chủ nhà giảm giá từ 13,6 tỷ đồng xuống 12,8 tỷ đồng sau thời gian rao bán chưa tìm được khách. Nếu khách mua trực tiếp, không qua môi giới, chủ nhà cho biết có thể giảm thêm 120 triệu đồng, đưa tổng mức giảm lên khoảng 920 triệu đồng.

Diễn biến này không chỉ xuất hiện tại một dự án. Một căn hộ 75m² tại The Sun Avenue được rao giảm từ 7,4 tỷ đồng xuống 7,2 tỷ đồng, trong khi căn hộ 87m² tại Eco Green Sài Gòn được chào bán 7,2 tỷ đồng, thấp hơn hơn 500 triệu đồng so với giá rao ban đầu. Mức điều chỉnh cũng được ghi nhận tại một số dự án cao cấp khác ở khu vực Thảo Điền và An Phú, với biên độ khác nhau tùy từng căn hộ, diện tích, tầng, hướng nhìn và tình trạng nội thất.

Giá chung cư cao cấp tại TP.HCM đang có dấu hiệu hạ nhiệt 

Điểm đáng chú ý là mức giảm chủ yếu được ghi nhận trên thị trường thứ cấp, trong khi giá niêm yết của nhiều dự án sơ cấp vẫn ở mức cao. Điều này khiến khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua trở thành yếu tố ảnh hưởng đến tốc độ giao dịch. Giá rao bán cũng không nhất thiết phản ánh giá giao dịch thực tế, bởi những căn cần bán nhanh có thể tiếp tục được thương lượng.

Sức mua chậm lại khi mặt bằng giá và lãi suất cùng cao

Áp lực thanh khoản thể hiện rõ qua thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận trong tháng 8/2026. Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đạt gần 10.000 căn nhưng lượng tiêu thụ chỉ khoảng 1.055 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá, khả năng vay và dòng tiền trước khi quyết định. MBS cũng nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh trong năm 2026 sau thời kỳ tăng trưởng mạnh 2024 - 2025, khi mặt bằng lãi suất cao tạo thêm áp lực lên người mua nhà, chủ đầu tư và thanh khoản thị trường.

Thanh khoản căn hộ TP.HCM chịu áp lực khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp tháng 8/2026 chỉ đạt khoảng 11%

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận 239.860 giao dịch bất động sản, giảm 18% so với cùng kỳ. MBS cho rằng nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung dồi dào, thị trường có thể tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh trong các quý tới.

Để cải thiện sức mua, các chủ đầu tư đang sử dụng nhiều chính sách hỗ trợ như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm số tiền thanh toán ban đầu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán. Những chính sách này cho thấy cạnh tranh về điều kiện mua đang trở thành một yếu tố quan trọng bên cạnh giá niêm yết.