TP.HCM: Đề xuất thu hồi khoản lợi bất hợp pháp thay vì buộc tháo dỡ công trình xây dựng sai phép

TP.HCM đang đề xuất cơ chế xử lý mới đối với các dự án có công trình vi phạm trật tự xây dựng, theo hướng yêu cầu nhà đầu tư nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp thay cho biện pháp bắt buộc tháo dỡ trong những trường hợp đủ điều kiện. Giải pháp này nhằm hạn chế lãng phí tài sản, bảo vệ quyền lợi các bên liên quan và tháo gỡ vướng mắc cho những dự án tồn đọng kéo dài.

TP.HCM đề xuất thu tiền thu lợi bất hợp pháp thay cho tháo dỡ công trình sai phạm

Theo dự thảo nghị quyết về các chính sách, biện pháp đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án chậm triển khai theo Luật Phát triển đô thị, TP.HCM đề xuất bổ sung cơ chế xử lý đối với những dự án có công trình hoặc một phần công trình vi phạm trật tự xây dựng. Thay vì áp dụng biện pháp bắt buộc tháo dỡ, nhà đầu tư có thể phải nộp lại khoản tiền thu lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng sai phạm, bên cạnh nghĩa vụ chịu xử phạt vi phạm hành chính.

Cơ chế này không áp dụng đại trà cho mọi công trình vi phạm. Dự án được xem xét không buộc tháo dỡ phải đáp ứng các điều kiện như không vi phạm chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật và giao thông; phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Công trình cũng phải bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ, không ảnh hưởng đến công trình lân cận và không có tranh chấp.

TP.HCM đề xuất cơ chế thu hồi khoản thu lợi bất hợp pháp đối với một số công trình vi phạm đủ điều kiện thay vì bắt buộc tháo dỡ

Ngoài ra, dự án cần thuộc trường hợp đã hoàn thành, đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế hoặc đang dừng, ngừng thi công do quyết định xử phạt vi phạm hành chính, kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án hay những nguyên nhân khách quan khác theo từng trường hợp cụ thể. Đây là cơ sở để cơ quan chức năng xem xét khả năng tiếp tục tồn tại của công trình thay vì buộc phá dỡ toàn bộ.

Dự thảo cũng đưa ra cách xác định khoản thu lợi bất hợp pháp dựa trên diện tích sàn xây dựng vi phạm và giá trị tương ứng. Với công trình phục vụ kinh doanh, số tiền được tính bằng tổng diện tích sàn vi phạm nhân với đơn giá mỗi mét vuông theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, nhưng không thấp hơn suất đầu tư của công trình cùng loại, sau đó nhân với tỷ lệ 50%. Đối với công trình không nhằm mục đích kinh doanh, căn cứ tính toán là chi phí xây dựng trên mỗi mét vuông theo dự toán được duyệt hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền ban hành, cũng áp dụng tỷ lệ 50%.

Trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc dự toán được duyệt, khoản tiền phải nộp được xác định theo tổng diện tích sàn vi phạm nhân với suất vốn đầu tư và tỷ lệ 50%. Nhà đầu tư chỉ được xem xét hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt, nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp và có kết quả kiểm định chất lượng công trình.

Gỡ vướng dự án tồn đọng, hạn chế lãng phí tài sản xã hội

Theo UBND TP.HCM, việc bổ sung cơ chế nộp lại khoản thu lợi bất hợp pháp nhằm tăng trách nhiệm của nhà đầu tư trong những trường hợp không thể tiếp tục thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định. Giải pháp chỉ hướng đến các công trình không gây hậu quả nghiêm trọng về quy hoạch, an toàn hoặc đất đai, qua đó hạn chế tình trạng phải tháo dỡ những tài sản có giá trị lớn dù vẫn có khả năng đáp ứng các điều kiện về kỹ thuật và quy hoạch.

Thành phố kỳ vọng cơ chế này vừa giúp tránh lãng phí nguồn lực xã hội, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, đặc biệt là người dân đã mua hoặc đang sử dụng sản phẩm tại dự án. Thay vì phá bỏ công trình có giá trị hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng chỉ vì một số sai phạm về thủ tục hoặc sai khác nhỏ, nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các yêu cầu kiểm định, an toàn trước khi được xem xét hoàn thiện pháp lý. Dự thảo được xây dựng trên cơ sở kế thừa có chọn lọc quy định tại Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP và các nghị định trước đây, đồng thời nhấn mạnh việc không hợp thức hóa các trường hợp sai phạm.

Cơ chế tháo gỡ dự án chậm triển khai được kỳ vọng hạn chế lãng phí tài sản và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Bên cạnh xử lý công trình vi phạm, dự thảo còn đề xuất cơ chế tháo gỡ cho các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục chính chậm triển khai. Nếu nhà đầu tư cũ không bảo đảm năng lực thực hiện, UBND TP.HCM có thể ban hành văn bản chấm dứt việc đầu tư của đơn vị này và lựa chọn nhà đầu tư mới theo hình thức chỉ định. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư đăng ký, thành phố ưu tiên đơn vị cam kết thời gian thực hiện ngắn hơn. 

Đáng chú ý, cơ chế tháo gỡ dự kiến được mở rộng cho cả những dự án chậm triển khai trước ngày Luật Phát triển đô thị có hiệu lực, tức ngày 1/10/2026. Theo Sở Tài chính, quá trình rà soát cho thấy vẫn còn nhiều dự án tồn đọng kéo dài do vướng mắc về cơ chế thí điểm và các công trình vi phạm xây dựng chưa được xử lý dứt điểm, dù đã có quyết định xử phạt. Việc xây dựng chính sách đặc thù được kỳ vọng giúp giải quyết những vướng mắc này, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách từ tiền phạt và khoản thu lợi bất hợp pháp.