TP.HCM: Nguyên nhân những căn hộ vừa túi tiền ngày càng vắng bóng

Nhu cầu mua nhà tập trung lớn ở phân khúc trung bình, nhưng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính tăng cao cùng những vướng mắc pháp lý đang tạo áp lực lên giá bán, đặt ra yêu cầu thay đổi từ quy hoạch đô thị đến cách thiết kế và triển khai dự án.

Chi phí đất đai, xây dựng tăng cao khiến căn hộ vừa túi tiền khan hiếm

Thị trường bất động sản đang cho thấy rõ một nghịch lý - nhu cầu nhà ở tập trung phần lớn ở phân khúc giá trung bình, nhưng doanh nghiệp ngày càng khó phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Một dự án bất động sản phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và tiếp thị. Trong khi các đầu vào này đều chịu áp lực tăng, chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm chất lượng công trình, tiện ích và dịch vụ để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng. Bài toán đặt ra là kiểm soát giá thành mà không làm giảm chất lượng sống và giá trị lâu dài của căn hộ.

Giá căn hộ tại nhiều khu vực TP.HCM tăng cao, khiến người thu nhập trung bình khó tìm được nhà phù hợp khả năng chi trả

Tại khu vực lõi TP.HCM, giá nhiều dự án mới hiện ở mức 80 - 90 triệu đồng/m², thậm chí căn hộ hạng sang vượt 150 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại một số khu vực thuộc Bình Dương trước đây, giá căn hộ phổ biến khoảng 45 - 65 triệu đồng/m². Với diện tích 50m², người mua vẫn cần khoảng 2,25 - 3,25 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh. Như vậy, ngay cả những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn trung tâm cũng không còn dễ tiếp cận với nhóm thu nhập trung bình.

Ngoài chi phí đầu vào, vướng mắc pháp lý và áp lực vốn tiếp tục làm tăng gánh nặng cho doanh nghiệp. Dự án chậm triển khai khiến chi phí tài chính và chi phí duy trì phát sinh, buộc chủ đầu tư phải tính toán lại dòng tiền và phương án huy động vốn. Khi tổng chi phí tăng, khả năng đưa ra sản phẩm có giá bán phù hợp cũng bị thu hẹp.áp lực khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.

Mở rộng không gian đô thị và tối ưu thiết kế để giảm giá nhà

Một trong những hướng tháo gỡ được đặt ra là mở rộng không gian phát triển đô thị, thay vì tập trung nguồn cung vào khu vực lõi có giá đất cao. Ngày 30/10, HĐND TP.HCM thông qua Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, với định hướng phát triển mô hình siêu đô thị đa cực, đa trung tâm, gồm 5 cực động lực và 5 trung tâm vệ tinh. Việc kết hợp mở rộng đô thị với hệ thống giao thông công cộng và các trung tâm kinh tế mới được kỳ vọng tạo thêm dư địa phát triển nhà ở tại những khu vực ngoài trung tâm.

Ở lĩnh vực đất đai, UBND TP.HCM trình HĐND thành phố danh mục 147 khu đất với tổng diện tích khoảng 854ha, dự kiến thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Danh mục gồm 94 khu đất tại TP.HCM trước sắp xếp, 19 khu tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và 34 khu tại Bình Dương cũ. Cùng với đó, thành phố thông qua các cơ chế huy động vốn bằng trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, công trình, đô thị và trái phiếu xanh để đầu tư hạ tầng. Những cơ chế này có thể hỗ trợ mở rộng kết nối, nhưng không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phát triển nhà ở được tiếp cận trực tiếp nguồn tín dụng tương ứng.

Phát triển đô thị đa trung tâm và tối ưu thiết kế được xem là những hướng giảm áp lực giá thành nhà ở

Muốn phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả cần thay đổi tư duy quy hoạch, đưa dự án đến những khu vực có giá đất phù hợp hơn nhưng vẫn bảo đảm kết nối giao thông, đặc biệt là metro, cùng tiện ích và cơ hội việc làm. Nếu thiếu hạ tầng và dịch vụ thiết yếu, việc đưa nhà ở ra xa trung tâm có thể chỉ chuyển gánh nặng chi phí từ giá mua sang thời gian và chi phí đi lại của người dân.

Ở góc độ phát triển dự án, việc ứng dụng công nghệ, tính toán hợp lý cấu kiện và phương án kết cấu có thể giúp tiết kiệm chi phí, tối ưu diện tích sử dụng mà vẫn bảo đảm chất lượng công trình. Bên cạnh đó, tăng cường liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị cung ứng vật liệu cũng giúp tận dụng lợi thế mua hàng quy mô lớn, kiểm soát chi phí và tiến độ. Như vậy, để căn hộ vừa túi tiền trở lại thị trường, cần phối hợp nhiều giải pháp từ tháo gỡ pháp lý, mở rộng quỹ đất có hạ tầng đến đổi mới cách thiết kế và triển khai dự án.