TP.HCM: Giá chung cư chạm mốc 125 triệu đồng/m2, thanh khoản giảm còn 28%

Thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét trong quý III/2026 khi giá chào bán tại một dự án hạng sang lên tới 125 triệu đồng/m², trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%. Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá cao và tâm lý thận trọng đang khiến người mua ưu tiên các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời tạo ra những diễn biến khác nhau tại Hà Nội và Đà Nẵng.

Giá chung cư TP.HCM chạm 125 triệu đồng/m², sức mua tập trung vào căn hộ vừa túi tiền

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, TP.HCM có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý, tập trung tại khu Nam và các khu vực Tây Bắc, Đông Bắc. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 28%, cho thấy sức mua chưa theo kịp lượng sản phẩm chào bán. Dù vậy, thị trường vẫn có giao dịch, chủ yếu tập trung vào những căn hộ có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực tại Dĩ An và Thuận An.

Ở chiều ngược lại, các sản phẩm cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô tiêu thụ chậm hơn. Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây ghi nhận mức giá 4.500 - 4.800 USD/m², tương đương khoảng 117,3 - 125,1 triệu đồng/m². Sự chênh lệch giữa các dự án phản ánh khác biệt về vị trí, tiềm năng hạ tầng và định vị thương hiệu phát triển.

Giá căn hộ tại một dự án hạng sang ở TP.HCM lên tới 125 triệu đồng/m²

Quỹ đất khan hiếm cùng chi phí đầu vào cao tiếp tục gây áp lực lên giá bán sơ cấp tại khu vực TP.HCM cũ. Khi các dự án mới phải gánh chi phí phát triển lớn, nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp với số đông ngày càng khó mở rộng. Trong bối cảnh đó, khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị, với hơn 25.000 căn hộ mới dự kiến được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2027 - 2030, đón đầu tiến độ hoàn thiện hạ tầng.

Thị trường căn hộ Hà Nội và Đà Nẵng phân hóa theo khả năng chi trả

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao dù tốc độ tăng đã chậm lại. Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Khoảng 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng. 

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại Hà Nội giảm còn 31%, trong khi chi phí vốn và lãi vay tăng tạo thêm áp lực lên thị trường thứ cấp. Giá bán một số sản phẩm tại thị trường này đã giảm khoảng 5 - 12%. Người mua có sẵn tiền mặt có xu hướng cân nhắc các dự án đã bàn giao từ 5 - 10 năm với mức giá khoảng 52 - 65 triệu đồng/m², thay vì lựa chọn căn hộ vùng ven có giá gần 86 triệu đồng/m². Diễn biến này cho thấy khả năng chi trả ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà.

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp

Tại Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch căn hộ trong quý đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với các dự án như The Camellia gồm 469 căn và S-Light Tower gồm 800 căn. Sự xuất hiện của các dự án này cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng phát triển đô thị, bên cạnh định hướng bất động sản nghỉ dưỡng trước đây.

Nhìn chung, thị trường căn hộ tại ba thành phố đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn giữa nguồn cung giá cao và nhu cầu nhà ở phù hợp với năng lực tài chính. Tại TP.HCM và Hà Nội, giá sơ cấp neo cao trong khi tỷ lệ hấp thụ suy giảm; còn tại Đà Nẵng, nguồn cung mới tiếp tục hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở và làm việc tại đô thị. Diễn biến thời gian tới sẽ phụ thuộc vào khả năng bổ sung nguồn cung phù hợp, tiến độ phát triển hạ tầng và sức mua thực tế của thị trường.