Ba bài toán cần giải khi định danh bất động sản từ 2026

Việc triển khai định danh bất động sản và gắn mã định danh điện tử cho từng tài sản được xem là bước đi quan trọng nhằm minh bạch hóa và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để chính sách này phát huy hiệu quả trên thực tế, vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết đồng bộ, trong đó nổi bật là bài toán dữ liệu, số hóa hồ sơ và trách nhiệm thực thi của các cơ quan liên quan.

Định danh bất động sản là xu hướng tất yếu

Bày tỏ quan điểm về chính sách định danh bất động sản dự kiến áp dụng từ ngày 1/3/2026, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản là xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển của thị trường. Mã định danh này sẽ đóng vai trò như “căn cước” riêng của mỗi bất động sản, giúp nhận diện, quản lý và theo dõi toàn bộ vòng đời của tài sản từ khi hình thành cho đến khi tham gia giao dịch.

Theo ông Nhân, khi được triển khai đúng cách, mã định danh điện tử sẽ góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững. Tuy nhiên, quá trình triển khai trên thực tế sẽ phải đối mặt với ít nhất ba bài toán lớn cần được giải quyết triệt để.

Ba thách thức lớn trong quá trình định danh bất động sản

Bài toán đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống

Thách thức đầu tiên nằm ở việc đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống hiện có như đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, công chứng và ngân hàng. Nếu mỗi lĩnh vực sử dụng một chuẩn dữ liệu, một nền tảng công nghệ khác nhau, mã định danh bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng tồn tại về hình thức nhưng không thể khai thác hiệu quả trong thực tiễn. Khi đó, việc kết nối, chia sẻ và sử dụng dữ liệu sẽ gặp nhiều trở ngại, làm giảm giá trị của hệ thống định danh.

Thách thức đầu tiên trong việc triển khai mã định danh nằm ở việc đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống hiện có như đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, công chứng và ngân hàng

Bài toán số hóa và chuẩn hóa hồ sơ

Thách thức thứ hai đến từ thực trạng số hóa hồ sơ tại nhiều địa phương. Hiện nay, không ít nơi vẫn đang trong quá trình chuyển đổi dữ liệu từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số, trong khi dữ liệu lịch sử còn thiếu, chưa đầy đủ hoặc chưa được chuẩn hóa. Điều này khiến công tác cập nhật, làm sạch và kết nối dữ liệu ban đầu trở nên tốn thời gian, chi phí và nguồn lực, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai mã định danh bất động sản trên diện rộng.

Bài toán trách nhiệm và kỷ luật thực thi

Thách thức thứ ba là vấn đề kỷ luật thực thi và trách nhiệm cập nhật dữ liệu. Mã định danh chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi mọi biến động liên quan đến bất động sản, từ chuyển nhượng, thế chấp cho đến thay đổi mục đích sử dụng, đều được cập nhật kịp thời và đầy đủ. Nếu việc cập nhật dữ liệu mang tính hình thức, chậm trễ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào ý chí chủ quan của từng cơ quan, hệ thống định danh sẽ khó đạt được mục tiêu đề ra.

Giải pháp để triển khai mã định danh bất động sản hiệu quả

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, để việc định danh bất động sản diễn ra thuận lợi, cần xây dựng một bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia. Trong đó, mã định danh bất động sản phải được xác định là hạt nhân để kết nối đồng bộ các hệ thống liên quan như đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và ngân hàng. Quá trình triển khai cần được thực hiện theo nguyên tắc làm đến đâu chắc đến đó, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương áp dụng một cách làm riêng lẻ, thiếu liên thông.

Ở giai đoạn đầu, việc triển khai nên có lộ trình và trọng tâm rõ ràng, ưu tiên các dự án mới, khu đô thị và chung cư thương mại, nơi hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ và dễ chuẩn hóa. Song song với đó, cơ quan chức năng cần từng bước rà soát, làm sạch dữ liệu của các dự án cũ, tránh tâm lý nóng vội dẫn đến dữ liệu sai lệch, khó khai thác về sau.

Ở giai đoạn đầu, việc triển khai nên có lộ trình và trọng tâm rõ ràng, ưu tiên các dự án có hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ và dễ chuẩn hóa

Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, việc quy định rõ trách nhiệm cập nhật dữ liệu và chế tài đi kèm cũng là yếu tố then chốt. Cơ quan hoặc khâu nào làm phát sinh biến động liên quan đến bất động sản thì phải có nghĩa vụ cập nhật thông tin vào hệ thống mã định danh. Khi dữ liệu trở thành một phần bắt buộc trong quy trình quản lý, hệ thống mới có thể vận hành ổn định và bền vững.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp công nghệ, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức công chứng và ngân hàng. Khi các chủ thể trên thị trường cùng nhìn thấy lợi ích thiết thực từ mã định danh bất động sản, quá trình triển khai sẽ diễn ra thuận lợi và thực chất hơn.

Bộ Xây dựng nói gì về chính sách định danh bất động sản?

Thông tin thêm về chính sách định danh bất động sản, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết đây là quy định lần đầu tiên được áp dụng tại Việt Nam đối với việc định danh và gắn mã cho bất động sản.

Theo định hướng quản lý, mã định danh bất động sản được xây dựng từ gốc, bắt đầu từ đất. Mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã định danh riêng, đồng thời tích hợp thêm các thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm nếu có. Cách quản lý này cho phép theo dõi xuyên suốt quá trình hình thành, phát triển và đưa bất động sản vào kinh doanh, cũng như sử dụng mã này trong các giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ban hành mã định danh điện tử và xây dựng hệ thống thông tin bất động sản không chỉ góp phần cải cách thủ tục hành chính mà còn mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường. Đối với cơ quan quản lý nhà nước, hệ thống này là công cụ quan trọng giúp theo dõi sát diễn biến thị trường, từ số lượng dự án được cấp phép cho đến tình hình giao dịch hằng ngày, qua đó làm cơ sở ban hành các chính sách điều tiết phù hợp.

Khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ và minh bạch, cơ quan quản lý cũng có thể đánh giá chính xác tình trạng thừa, thiếu nguồn cung ở từng phân khúc, định hướng phê duyệt dự án và hạn chế tình trạng lệch pha cung cầu. Đặc biệt, việc minh bạch giá giao dịch theo từng lần sẽ góp phần hạn chế hiện tượng hai giá, đầu cơ và thao túng thị trường.

Đối với chủ đầu tư và môi giới bất động sản, việc dự án và cá nhân hành nghề được gắn mã định danh riêng sẽ giúp nâng cao mức độ tin cậy, tạo kênh tiếp cận thông tin chính thống cho người dân. Theo Nghị định 357 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/3 tới đây, mỗi căn nhà, chung cư hay bất động sản trong dự án đều sẽ được gắn một mã định danh điện tử duy nhất, tạo nền tảng dữ liệu quan trọng để cụ thể hóa Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng tới một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp hơn.