Mua chung cư có niên hạn: Người mua cần kiểm tra gì để bảo vệ quyền lợi?

Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng. Trước những đề xuất này, người mua căn hộ cần quan tâm hơn đến tuổi công trình, chất lượng, pháp lý và phương án xử lý về sau.

Thời hạn sử dụng chung cư sẽ được xác định theo niên hạn công trình

Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ cách xử lý đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quá trình xây dựng lại.

Theo dự thảo đang được xây dựng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn thiết kế phải được thể hiện trong văn bản thẩm định và được tính từ thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được đề xuất xác định theo niên hạn xây dựng và kết quả kiểm định thực tế của công trình

Điều này có nghĩa người mua không nên hiểu đơn giản rằng một căn hộ được thiết kế sử dụng trong 50 hoặc 70 năm thì sau thời điểm đó chủ sở hữu đương nhiên mất nhà. Khi công trình hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định nhà chung cư có thể tiếp tục sử dụng hay cần phá dỡ, xây dựng lại.

Dự thảo cũng đặt vấn đề bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn. Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Dự án chưa tái định cư xong phải hoàn thành bố trí tạm cư

Trước khi mua căn hộ, người mua nên kiểm tra tuổi công trình và thời điểm nghiệm thu để xác định thời gian công trình đã được đưa vào sử dụng. Với chung cư đã vận hành nhiều năm, hồ sơ thiết kế, văn bản thẩm định và các thông tin về kiểm định chất lượng là cơ sở quan trọng để đánh giá thời gian sử dụng thực tế của công trình.

Chất lượng xây dựng cũng là yếu tố cần được xem xét song song với tuổi công trình. Người mua nên tìm hiểu về chủ đầu tư, đơn vị thi công, tình trạng bảo trì, chất lượng các kết cấu chính và những lần kiểm định hoặc sửa chữa lớn nếu có. Một công trình có thời hạn thiết kế còn dài nhưng chất lượng thực tế xuống cấp vẫn có thể phải kiểm định và xử lý theo quy định về an toàn.

Về pháp lý, người mua cần xác minh hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, nghiệm thu và các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất. Đối với căn hộ được mua bán theo dự thảo quy định mới, thông tin về thời hạn sử dụng công trình cũng là nội dung người mua cần đặc biệt lưu ý trong hợp đồng và giấy tờ pháp lý của căn hộ khi quy định chính thức được ban hành.

Người mua chung cư nên kiểm tra tuổi công trình, hồ sơ pháp lý, chất lượng xây dựng và kế hoạch cải tạo trước khi xuống tiền

Ngoài ra, người mua nên tìm hiểu kế hoạch cải tạo, xây dựng lại đối với các chung cư cũ hoặc những dự án đã có dấu hiệu xuống cấp. Các yếu tố như quỹ đất, quy hoạch, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ và khả năng tái thiết có thể ảnh hưởng đến quyền lợi và giá trị tài sản trong dài hạn.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10 và dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 nếu được thông qua. Vì vậy, người mua cần theo dõi quy định chính thức và các quy định chuyển tiếp trước khi đưa ra quyết định đối với những căn hộ chịu tác động.