Bất động sản 2026: Dòng vốn chảy mạnh về phương Nam, TP.HCM sẵn sàng kích hoạt hàng chục nghìn căn nhà xã hội

Tại Diễn đàn "Triển vọng thị trường bất động sản 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới" diễn ra chiều 8/1 ở Trung tâm tài chính quốc tế Saigon Marina (TP.HCM), các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với lực đẩy kép từ đầu tư công và dòng vốn tín dụng kỷ lục. Đặc biệt, bức tranh thị trường năm tới được dự báo sẽ chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ của khu vực phía Nam và phân khúc nhà ở xã hội.

Tín dụng kỷ lục và sự trỗi dậy của các "siêu thị trường"

Phân tích về động lực tăng trưởng, các chuyên gia tại diễn đàn thống nhất rằng việc đầu tư công tăng tốc đã kích thích mạnh mẽ nhu cầu phát triển hạ tầng trên diện rộng. Song song đó, dòng vốn tín dụng toàn nền kinh tế đã chạm mốc kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng; trong đó, dư nợ dành riêng cho bất động sản đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, trở thành bệ đỡ vững chắc cho sự hồi phục của thị trường. Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển rõ nét về khu vực phía Nam – nơi có tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa cao và giữ vai trò đầu tàu kinh tế.

Nhìn lại bức tranh năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá đây là năm đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ nhất về nguồn cung kể từ năm 2020. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã quay trở lại đường đua, kéo theo thanh khoản cải thiện với khối lượng giao dịch tiệm cận giai đoạn hoàng kim trước đây. Về diễn biến giá, sau nhịp tăng nóng đầu năm và chững lại vào giữa năm, mặt bằng giá hiện đã được kiểm soát ổn định hơn nhờ các chính sách điều tiết vĩ mô.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn.

Một tín hiệu lạc quan khác là tâm lý thị trường đã cải thiện rõ rệt, thể hiện qua việc lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2025 chiếm tới 63% tổng giao dịch cả năm. Đặc biệt, việc sáp nhập đơn vị hành chính (còn 34 tỉnh, thành) đã hình thành nên các "siêu thị trường" quy mô lớn như TP.HCM, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng... Việc mở rộng không gian phát triển này giúp giảm áp lực cục bộ, cắt đứt các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn và chặn đứng đà tăng giá phi mã.

Các số liệu từ Bộ Xây dựng cũng củng cố bức tranh tươi sáng này. Hiện toàn quốc có 1.114 dự án nhà ở thương mại (khoảng 529.000 căn) và 698 dự án nhà ở xã hội (hơn 657.000 căn) đang triển khai. Riêng năm 2025, thị trường ghi nhận 580.000 giao dịch thành công và hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Công tác tháo gỡ khó khăn cũng đạt kết quả ấn tượng khi 926 trên tổng số 2.991 dự án tồn đọng đã được khơi thông.

Tái cấu trúc toàn diện và xu hướng "xanh hóa"

Bàn về triển vọng năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng đà tăng trưởng kinh tế cao sẽ tiếp tục thúc đẩy các lĩnh vực gắn liền với bất động sản như công nghiệp, dịch vụ và hạ tầng. Cơ hội cho nhà đầu tư sẽ đa dạng hơn ở nhiều kênh từ bất động sản công nghiệp, du lịch đến văn phòng, nhà ở, được hỗ trợ bởi chính sách tiền tệ linh hoạt và lãi suất ổn định. Các mô hình đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và quản lý minh bạch bằng công nghệ số sẽ là xu hướng chủ đạo.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong nhận định thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện. Quá trình này diễn ra đồng bộ từ chủ thể, sản phẩm đến giá cả nhằm thích ứng với thực tiễn. Các dự án nhỏ lẻ sẽ dần nhường chỗ cho các đại đô thị, siêu dự án được đầu tư bài bản, đồng bộ hạ tầng.

Ông Phong cũng nhấn mạnh sự lên ngôi của xu hướng bất động sản xanh, nhà thông minh và các công trình gắn với tín chỉ carbon. Riêng nhà ở xã hội sẽ chuyển dịch từ mục tiêu số lượng sang chất lượng, hướng tới tiêu chuẩn "đáng sống" và lấy con người làm trung tâm. Quá trình này được kỳ vọng sẽ thanh lọc mạnh mẽ thị trường, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém, thiếu minh bạch.

TP.HCM: Rút ngắn thủ tục còn 52 ngày, ồ ạt bung hàng đầu năm 2026

Dưới góc độ quản lý nhà nước, ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định thành phố đang chuyển mạnh từ tư duy "quản lý" sang "đồng hành và kiến tạo". Điểm nhấn nổi bật là việc tham mưu áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, tạo ra "luồng xanh" hành chính đột phá.

Cụ thể, thời gian lựa chọn nhà đầu tư đã được rút ngắn ngoạn mục từ khoảng 200 ngày xuống còn vỏn vẹn 52 ngày. Bên cạnh đó, thành phố cũng mạnh dạn bãi bỏ khâu thẩm định nhiệm vụ quy hoạch 1/500 và thẩm định báo cáo khả thi tại cơ quan chuyên môn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí. Thành phố cũng cam kết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư và hỗ trợ xử lý các điểm nghẽn dòng tiền cho các dự án tồn đọng.

Nhờ những giải pháp quyết liệt này, nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM đã có sự bứt phá. Trong giai đoạn 2021–2025, thành phố hoàn thành 18.143 căn, riêng năm 2025 đóng góp 13.040 căn. Bước sang năm 2026, TP.HCM dự kiến mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội mới. Đồng thời, thành phố đang gấp rút hoàn tất thủ tục đầu tư cho 47 dự án (quy mô khoảng 34.000 căn) đã được chấp thuận chủ trương, sẵn sàng khởi công ngay trong quý I/2026, hứa hẹn tạo nên sự sôi động cho thị trường ngay từ những ngày đầu năm.