Bất động sản quý III/2025: Giá nhà tăng phi mã, nguồn cung mới được hấp thụ tới 77%

Thị trường bất động sản quý III và 9 tháng đầu năm 2025 đang chứng kiến những gam màu sáng tối đan xen. Trong khi thanh khoản và nguồn cung ghi nhận đà hồi phục tích cực, thị trường lại đang đối mặt với thách thức lớn từ sự tái cấu trúc mạnh mẽ, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu trầm trọng khiến giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng phân bổ không đều

Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), niềm tin của doanh nghiệp địa ốc đang dần trở lại. Chỉ tính riêng trong 9 tháng đầu năm, cả nước đã đón nhận 4.090 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tổng số vốn đăng ký mới đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 60,5%. Dù vậy, sự thanh lọc của thị trường vẫn diễn ra gay gắt khi có tới 1.260 doanh nghiệp phải giải thể, tăng gần 39% so với cùng kỳ.

Về nguồn cung sản phẩm, thị trường đang có dấu hiệu dồi dào hơn. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, quý III ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới. Dù con số này giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng lại gấp tới 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế 9 tháng, tổng nguồn cung nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó nguồn cung mới chiếm ưu thế với hơn 86 nghìn sản phẩm.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự mất cân đối về địa lý và phân khúc. Khu vực miền Bắc đang dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 49% nguồn cung mới, bỏ xa miền Nam (27%) và miền Trung (23%). Đáng nói, hơn 54% nguồn cung mở bán trong quý vừa qua nằm trong tay các chủ đầu tư lớn.

Căn hộ hạng sang áp đảo, giá chung cư Hà Nội tăng kỷ lục 96,2% sau 5 năm

VARS đặc biệt nhấn mạnh tình trạng "lệch pha" cung - cầu vẫn chưa có lời giải. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục thống trị nguồn cung mới với tỷ lệ 67,8%. Điều đáng lo ngại là cơ cấu giá đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng hẹp lại.

Cơ cấu giá nghiêng về phân khúc cao cấp, khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng hẹp lại

Thống kê cho thấy, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m2 vẫn duy trì ở mức cao 63%. Trong khi phân khúc cao cấp giảm tỷ trọng xuống còn 30%, thì nhóm căn hộ sang trọng và siêu sang lại tăng vọt lên mức 33%. Khái niệm 'nhà giá rẻ' dường như đang bị xóa sổ tại hai đại đô thị Hà Nội và TP.HCM. Thực tế cho thấy, khoảng 80% dự án mở bán mới đều thiết lập mặt bằng giá khởi điểm trên 80 triệu đồng/m2.

Chỉ số giá của VARS chỉ ra một thực tế "giật mình": So với thời điểm gốc là quý I/2019, giá bán bình quân các dự án tại Hà Nội đã tăng tới 96,2%. Tỷ lệ nguồn cung phân khúc cao cấp này tại Đà Nẵng là 72,6% và TP.HCM là 56,9%. Đặc biệt, giá trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý này đã leo lên mốc 78,9 triệu đồng/m2 (tăng 5%), đang bám đuổi rất sát mức giá 81,6 triệu đồng/m2 của TP.HCM.

Nghịch lý giá cao nhưng vẫn "cháy hàng"

Mặc dù giá bán liên tục lập đỉnh, sức cầu của thị trường vẫn tỏ ra rất mạnh mẽ. Lý giải về nghịch lý giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt, ông Lê Đình Chung (TGĐ SGO Homes) cho rằng dòng tiền rẻ và tâm lý muốn tìm kênh trú ẩn an toàn trước lạm phát đã khiến nhiều dự án vẫn rơi vào tình trạng 'cháy hàng'.

Toàn thị trường quý III ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 66%. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới đạt tới 77%, tương đương 27.000 giao dịch. Tính chung 9 tháng, lượng giao dịch đạt hơn 58.000, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái, với phần lớn người mua là giới đầu tư sở hữu từ 2 bất động sản trở lên.

Sức nóng từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp. Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Tại TP.HCM, làn sóng nhà đầu tư phía Bắc "Nam tiến" vào cuối quý III đã khiến nhiều dự án tại đây tăng giá tới 5% chỉ trong vòng một tuần.

Dự báo về thị trường những tháng cuối năm 2025, các chuyên gia cho rằng nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện và giao dịch sẽ tăng trưởng tỷ lệ thuận. Tuy nhiên, giá bất động sản khó có thể hạ nhiệt khi dòng vốn rẻ vẫn đang được bơm ra nền kinh tế và nguồn cung thực tế vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Các chủ đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao để tối ưu lợi nhuận. Tuy nhiên, VARS cũng đưa ra cảnh báo: Cơn sốt giá này sẽ khó có điểm dừng nếu thiếu đi bàn tay điều tiết quyết liệt và kịp thời từ phía Chính phủ.