Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM: Dự báo diễn biến trái ngược trong năm 2026

Thị trường bất động sản tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang cho thấy những diễn biến trái chiều trong nửa đầu năm 2026. Trong khi Hà Nội ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt sau nhiều năm tăng giá mạnh thì TP.HCM lại bước vào chu kỳ phục hồi với nguồn cung cải thiện và giao dịch sôi động hơn. Theo các chuyên gia, sự khác biệt này không phản ánh thị trường nào "khỏe" hơn mà xuất phát từ chu kỳ phát triển, cấu trúc nguồn cung và động lực tăng trưởng riêng của từng địa phương.

Hà Nội hạ nhiệt sau giai đoạn tăng giá kéo dài

Sau nhiều năm liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Theo dữ liệu khảo sát, giá bán căn hộ trung bình đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m² vào tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m² trong tháng 5, tương đương mức giảm khoảng 2% chỉ sau ba tháng.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường cũng suy giảm đáng kể. Dữ liệu cũng cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản Hà Nội trong tháng 5 giảm 4% so với quý trước và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm 2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi nhiều khách hàng vẫn chờ mặt bằng giá điều chỉnh sâu hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh

Theo các chuyên gia, đây là diễn biến phù hợp sau một chu kỳ tăng trưởng kéo dài, khi giá bán tại nhiều khu vực đã vượt khá xa giá trị khai thác thực tế.

TP.HCM phục hồi nhờ nguồn cung dần được cải thiện

Trái ngược với Hà Nội, thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn trong năm 2026.

Sau nhiều năm chịu ảnh hưởng bởi các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung mới khan hiếm, thị trường bắt đầu đón thêm các dự án đủ điều kiện mở bán. Chỉ trong 5 tháng đầu năm, TP.HCM có 25 dự án được phép huy động vốn, cung cấp gần 19.000 căn hộ hình thành trong tương lai.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Nguồn cung được cải thiện đã tạo động lực cho thị trường khi cả giá bán và thanh khoản đều tăng. Giá căn hộ trung bình hiện đạt khoảng 70 triệu đồng/m², tăng khoảng 1% so với đầu năm.

Hoạt động giao dịch cũng trở nên sôi động hơn. Trong 5 tháng đầu năm, TP.HCM ghi nhận hơn 19.640 giao dịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với tổng giá trị vượt 92.000 tỷ đồng. Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, vượt xa nhà riêng và đất nền.

Hai thị trường đang ở hai giai đoạn khác nhau của cùng một chu kỳ

Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh sau tăng nóng

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến hiện nay tại Hà Nội chủ yếu là quá trình điều chỉnh sau nhiều năm giá tăng quá nhanh.

Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, kỳ vọng tăng giá liên tục khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. Khi thanh khoản giảm, áp lực lãi vay khiến một bộ phận nhà đầu tư buộc phải hạ giá bán để thu hồi vốn, tạo nên xu hướng điều chỉnh của thị trường.

Đây được xem là quá trình tái cân bằng cần thiết nhằm đưa giá bất động sản trở về gần hơn với giá trị thực, đồng thời giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

TP.HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng

Trong khi đó, TP.HCM lại có xuất phát điểm khác.

Theo chuyên gia, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đã bị hạn chế trong khoảng 4–5 năm qua do hàng loạt dự án gặp khó khăn về pháp lý. Điều này khiến giá bất động sản không trải qua những đợt tăng nóng trên diện rộng như Hà Nội.

Nhiều khu vực của thành phố hiện vẫn duy trì mức giá căn hộ khoảng 50 triệu đồng/m², được đánh giá là còn tương đối phù hợp so với tốc độ phát triển kinh tế và nhu cầu nhà ở thực tế.

Khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và nhiều dự án mới được triển khai, TP.HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong thời gian tới.

Giá trị sử dụng thực trở thành yếu tố quyết định

Các chuyên gia nhận định, dù Hà Nội đang điều chỉnh còn TP.HCM tiếp tục tăng giá, mức biến động hiện nay vẫn tương đối nhẹ và chưa đủ để tạo nên làn sóng dịch chuyển dòng tiền quy mô lớn giữa hai thị trường.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng vốn sẽ tiếp tục hướng đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng, có hạ tầng được đầu tư đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và mặt bằng giá hợp lý.

Đối với người mua để ở, xu hướng dịch chuyển về các đô thị vệ tinh ngày càng rõ rệt. Những khu vực có khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và sở hữu mức giá phù hợp đang thu hút nhiều sự quan tâm hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng tư duy đầu tư trên thị trường đã có nhiều thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu kỳ vọng vào khả năng tăng giá thì hiện nay, yếu tố khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền mới là tiêu chí được ưu tiên.

Xu hướng dịch chuyển về các đô thị vệ tinh ngày càng rõ rệt

Điều này đồng nghĩa với việc những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút người mua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó giá trị sử dụng thực trở thành yếu tố quyết định thay vì tâm lý đầu cơ như trước.

Dự báo thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM trong thời gian tới

Các chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cung cải thiện và nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Mức tăng giá nhiều khả năng sẽ tập trung tại các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh và chất lượng sản phẩm tốt.

Đối với Hà Nội, mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ tại những khu vực từng tăng nóng, trong khi thanh khoản có thể cải thiện dần khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp về giá.

Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm, diễn biến lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và tốc độ phục hồi nguồn cung sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bán cũng như thanh khoản của thị trường trong giai đoạn tới.

Kết luận

Diễn biến trái ngược giữa thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM trong năm 2026 phản ánh sự khác biệt về chu kỳ phát triển thay vì thể hiện sự chênh lệch về sức khỏe của hai thị trường. Hà Nội đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng giá mạnh, còn TP.HCM bước vào chu kỳ phục hồi khi nguồn cung dần được cải thiện. Trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng và nhu cầu ở thực đóng vai trò chủ đạo, giá trị sử dụng, pháp lý minh bạch cùng khả năng khai thác lâu dài sẽ tiếp tục là những yếu tố quyết định sức hút của mỗi dự án trên thị trường bất động sản.