Thị trường bất động sản 2026: Nguồn cung phục hồi, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm

Thị trường bất động sản 2026 được dự báo phục hồi mạnh nhờ tháo gỡ pháp lý và đầu tư công. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng tại Hà Nội và TP.HCM.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mới

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026 được kỳ vọng sẽ phục hồi rõ nét nhờ hàng loạt yếu tố hỗ trợ như tháo gỡ pháp lý dự án, đẩy mạnh đầu tư công và duy trì ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, dù nguồn cung có dấu hiệu tăng trở lại, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm, khiến bài toán an cư của người thu nhập trung bình ngày càng khó giải quyết.

Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc khi nhu cầu ở thực dần thay thế hoạt động đầu cơ. Dòng vốn được định hướng minh bạch hơn, trong khi các chính sách hỗ trợ hạ tầng và cải thiện pháp lý được xem là động lực quan trọng thúc đẩy đà phục hồi của bất động sản trong thời gian tới.

Nguồn cung tăng nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp

Dù nguồn cung căn hộ mới được dự báo cải thiện trong năm 2026, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn nguồn cung hiện nay tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất tại các đô thị lớn.

Phần lớn nguồn cung hiện nay tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp

Theo số liệu, căn hộ hạng C – phân khúc từng chiếm hơn 80% giao dịch trong giai đoạn 2012 - 2018 – đã giảm mạnh trong vài năm gần đây. Tại TP.HCM, nguồn cung hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% thị trường sơ cấp, còn Hà Nội gần như không xuất hiện thêm dự án hạng C mới trong quý I/2026.

Tại Hà Nội, nguồn cung tương lai được dự báo đạt hơn 18.000 căn trong năm 2026 nhưng chủ yếu vẫn thuộc phân khúc hạng A và B. Điều này khiến giá bán trung bình toàn thị trường tiếp tục neo ở mức cao.

Vì sao nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm?

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân lớn nhất đến từ chi phí đầu vào tăng mạnh, bao gồm giá đất, chi phí vốn và thủ tục pháp lý kéo dài. Trong bối cảnh biên lợi nhuận thấp, nhiều doanh nghiệp không còn mặn mà phát triển nhà ở giá rẻ.

Ngoài ra, quỹ đất phù hợp tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế buộc các chủ đầu tư phải dịch chuyển ra vùng ven nếu muốn phát triển sản phẩm có giá hợp lý. Tuy nhiên, việc phát triển hạ tầng kết nối chưa đồng bộ cũng khiến quá trình này gặp nhiều khó khăn.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, toàn thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn. Con số này vẫn quá thấp so với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn.

Thị trường bất động sản đối diện nhiều "điểm nghẽn"

Giá nhà tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của người dân

Sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc bình dân khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục tăng cao trong thời gian qua. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp liên tục lập mặt bằng mới khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp.

Theo các chuyên gia, mỗi đô thị lớn hiện cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua không theo kịp tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở.

Sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc bình dân khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục tăng cao

Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà và áp lực tài chính vẫn là rào cản lớn đối với người trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà tại các thành phố lớn ngày càng trở nên xa vời hơn.

Bất động sản 2026 sẽ phục hồi theo hướng chọn lọc

Dù còn nhiều thách thức, giới chuyên gia nhận định năm 2026 vẫn là giai đoạn thị trường bất động sản dần phục hồi với xu hướng phát triển bền vững hơn. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, pháp lý minh bạch và tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế trong chu kỳ mới.

Tuy nhiên, để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, thị trường cần thêm các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn về quỹ đất, tín dụng và rút ngắn thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp. Nếu không, tình trạng lệch pha cung – cầu sẽ tiếp tục kéo dài trong những năm tới.