Thị trường bất động sản phân hóa ngày càng rõ rệt, đâu là xu hướng đầu tư mới?

Bước vào quý cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong trạng thái đầy đặc biệt: không còn nóng sốt diện rộng như giai đoạn 2019-2021, cũng không rơi vào tình trạng “đóng băng toàn phần” như năm 2023. Thay vào đó, thị trường chuyển sang giai đoạn phân hóa mạnh mẽ - giữa các phân khúc, các vùng miền và giữa từng nhóm nhà đầu tư. Sự phân tầng này thể hiện rõ rệt trên dữ liệu lớn và phản ánh quá trình tái cấu trúc của thị trường sau nhiều biến động kinh tế vĩ mô.

Diễn biến thị trường: Phân hóa sâu giữa các khu vực và phân khúc

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản tăng lên đáng kể vào cuối quý 3/2025 so với đầu quý 2. Trong số các loại hình, chung cư dẫn đầu đà tăng khi mức độ tìm kiếm tăng 22%. Nhà riêng và nhà phố cũng có xu hướng tích cực hơn với mức tăng lần lượt 13% và 11%. Ngược lại, đất nền tiếp tục giảm 11%, cho thấy dòng tiền đã không còn ưu tiên phân khúc mang tính đầu cơ cao như giai đoạn trước.

Sự phân hóa thể hiện rõ khi nhu cầu tìm kiếm không tăng đều ở tất cả các khu vực mà phụ thuộc nhiều vào đặc thù phát triển kinh tế - đô thị của từng vùng.

Tại miền Bắc, hoạt động mua bán chung cư vẫn giữ nhịp ổn định và sôi động ở các đô thị lớn. Giá rao bán tiếp tục tăng trong khi giá thuê duy trì ổn định, cho thấy nhu cầu thật vẫn chiếm phần lớn thị trường. Đối với phân khúc đất nền, khu vực phía Bắc cũng ghi nhận sự cải thiện so với năm 2024, dù mức độ chưa đủ để phục hồi hoàn toàn sau các biến động vĩ mô. Hải Phòng tiếp tục là thị trường thu hút nhiều sự quan tâm nhất đối với đất nền trong ba quý đầu năm 2025. Một số tỉnh thậm chí ghi nhận mức tăng vượt trội khi so sánh với cùng kỳ 2023, bao gồm Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 108%, Hưng Yên tăng 80%.

Miền Trung cũng bắt đầu sôi động trở lại khi du lịch tăng trưởng mạnh sau thời gian dài suy giảm. Đất nền Đà Nẵng đặc biệt nổi bật với mức tăng đột biến cả giá lẫn lượng tìm kiếm trong quý 3/2025. Riêng Thừa Thiên - Huế ghi nhận mức tăng giá bình quân 14% so với cùng kỳ 2024, trùng khớp với tốc độ tăng GRDP nửa đầu năm đạt 9,39% - mức cao nhất từ trước đến nay.

Trong khi đó, miền Nam tiếp tục thể hiện vai trò đầu tàu kinh tế khi mức độ quan tâm bất động sản tăng đồng loạt tại nhiều địa phương. TP.HCM dẫn đầu với mức tăng 95%, tiếp theo là Bình Dương tăng 178% và Đồng Nai tăng 104%. Một thống kê đáng chú ý là lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM trong quý 3/2025 tăng tới 49% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy sự dịch chuyển dòng vốn Bắc - Nam đang trở thành xu thế ngày càng rõ rệt.

Xu hướng đầu tư mới: Dòng vốn chảy theo “hạ tầng thật”

Từ giai đoạn 2024 đến 2026, thị trường chứng kiến sự tái định vị rõ ràng của dòng vốn đầu tư. Thay vì chạy theo tin đồn quy hoạch như giai đoạn 2020-2022, nhà đầu tư chỉ còn ưu tiên những khu vực có thể nhìn thấy tiến độ hạ tầng bằng mắt thường, có pháp lý hoàn thiện và có chiến lược phát triển đô thị rõ ràng. Việc hàng loạt dự án trọng điểm như vành đai, cao tốc, sân bay và metro được đẩy nhanh tiến độ đã tạo ra một hệ quy chiếu mới trong định hướng đầu tư.

Tại miền Bắc, nhiều khu vực như Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, Hòa Lạc đang nổi lên mạnh mẽ nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các công trình như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy 2, cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình hay trục Nhật Tân - Nội Bài. Giá đất tại một số điểm nóng tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cuối 2023. Điều đáng chú ý là mức tăng này đến từ nhu cầu thực của người dân và nhà đầu tư dài hạn, không phải từ các cơn sốt ảo như trước.

Tại miền Nam, sự dịch chuyển dòng tiền còn mạnh mẽ hơn khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai đồng bộ. Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, sân bay Long Thành hay cao tốc TP.HCM - Mộc Bài đang tạo động lực lớn cho Long An, Bình Dương, Đồng Nai và TP.Thủ Đức. Việc kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện khiến những khu vực này trở thành tâm điểm hút vốn trong giai đoạn 2025-2030.

Miền Trung cũng chứng kiến sự hồi phục rõ rệt khi cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 đi vào hoàn thiện. Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa và Ninh Thuận đang ghi nhận sự quan tâm tăng lên mạnh mẽ, đặc biệt là ở những khu vực có mức độ hoàn thiện hạ tầng đạt từ 50-70%. Nhà đầu tư không còn “ôm đất” dài hạn dựa trên kỳ vọng mơ hồ mà chuyển sang những điểm đến có nền tảng phát triển thực tế hơn.

Xu hướng “vốn theo hạ tầng thật” được đánh giá là bước tiến tích cực, góp phần làm giảm rủi ro đầu cơ và giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Sản phẩm có pháp lý minh bạch, kết nối giao thông thuận tiện và có tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân đang trở thành ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư.

Triển vọng 2030 - Dòng chảy thị trường sẽ đi về đâu?

Từ nay đến năm 2030, nhiều chuyên gia nhận định rằng bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục vận hành theo quy luật phân hóa, trong đó những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ dẫn dắt thị trường. Những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, đặc biệt là chung cư và nhà liền thổ trong khu vực đô thị hóa mạnh, sẽ duy trì sức cầu ổn định. Trong khi đó, đất nền ở các khu vực chưa có động lực tăng trưởng thực tế sẽ cần thời gian dài hơn để phục hồi.

Sự thận trọng của nhà đầu tư sau các biến động kinh tế từ 2022 đến 2024 cũng tạo ra một thị trường lành mạnh hơn. Người mua hiện tập trung nhiều hơn vào giá trị sử dụng, lợi thế pháp lý và khả năng khai thác thay vì chỉ chờ tăng giá. Điều này góp phần định hình một chu kỳ tăng trưởng mới - nhưng ổn định và bền vững hơn so với giai đoạn đầu cơ mạnh trước đó.