Đặt cọc nhà đất: Quy định mới cho phép sử dụng nhiều loại tài sản thay tiền mặt

Quy định mới về đặt cọc bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, làm rõ các loại tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, tài sản đặt cọc không chỉ bao gồm tiền mà còn có thể là kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.

Chi tiết quy định về tài sản đặt cọc mua bán nhà đất 

Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 18/8/2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/2026. Văn bản hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, trong đó có nội dung liên quan trực tiếp đến các giao dịch mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Theo Điều 5 của Nghị quyết, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, chẳng hạn cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Như vậy, các bên có thể thỏa thuận sử dụng tài sản ngoài tiền để đặt cọc, thay vì chỉ áp dụng hình thức giao tiền như cách làm phổ biến trước đây.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP làm rõ các loại tài sản có thể được sử dụng để đặt cọc

Tuy nhiên, không phải mọi tài sản đều mặc nhiên đủ điều kiện để sử dụng. Tài sản đặt cọc phải không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật, có thể được giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền cụ thể tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nghị quyết cũng quy định giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Quy định này tạo cơ sở để các bên linh hoạt hơn khi thỏa thuận tài sản đặt cọc, nhưng vẫn cần xem xét kỹ tính pháp lý, khả năng chuyển giao và cách xác định giá trị tài sản.

Những lưu ý khi đặt cọc mua bán bất động sản bằng tài sản khác tiền

Đối với cổ phiếu và trái phiếu, các bên cần làm rõ loại chứng khoán, số lượng, giá trị quy đổi và phương thức chuyển giao hoặc kiểm soát tài sản. Với những tài sản có giá trị biến động theo thị trường, việc xác định giá tại thời điểm đặt cọc và thống nhất cách xử lý khi phát sinh thay đổi giá sẽ giúp hạn chế bất đồng trong quá trình thực hiện thỏa thuận.

Với kim khí quý và đá quý, người tham gia giao dịch nên xác định rõ đặc điểm, chất lượng, số lượng và giá trị tài sản. Chứng từ sở hữu, kết quả kiểm định và biên bản bàn giao là những căn cứ hữu ích để các bên đối chiếu khi cần hoàn trả tài sản hoặc giải quyết tranh chấp.

Người mua và người bán cần xác định rõ giá trị, cách bàn giao và điều kiện hoàn trả tài sản đặt cọc

Đối với tài sản số, các bên cần đặc biệt thận trọng khi xác định quyền sở hữu, khả năng chuyển giao, quyền kiểm soát và căn cứ định giá. Việc Nghị quyết đề cập đến tài sản số không có nghĩa mọi loại tài sản số đều được phép giao dịch hoặc tự động đáp ứng điều kiện làm tài sản đặt cọc. Các bên cần kiểm tra quy định pháp luật áp dụng đối với từng loại tài sản trước khi thỏa thuận.

Để bảo vệ quyền lợi khi mua bán nhà đất, các bên nên ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc loại tài sản, đặc điểm nhận dạng, giá trị quy đổi, phương thức bàn giao, thời hạn đặt cọc và điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tài sản khi giao dịch không thành. Việc rà soát kỹ các điều khoản ngay từ đầu sẽ giúp người mua và người bán hạn chế rủi ro, đồng thời tạo căn cứ rõ ràng nếu phát sinh tranh chấp.