Lãi vay mua nhà lên đến 16%/năm, thị trường bất động sản hạ nhiệt

Lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên khoảng 14 - 16% trong năm 2026 đang gây áp lực lên sức mua, trong khi nguồn cung tại các thị trường lớn tiếp tục tăng. Theo VIS Rating, số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm giảm 36% so với cùng kỳ, còn tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM giảm xuống 73% trong quý II.

Lãi suất vay tăng cao, cầu về nhà ở suy yếu

Theo báo cáo Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, nhu cầu mua nhà suy yếu đáng kể trong quý II khi chi phí vay duy trì ở mức cao. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, sau mức tăng 48% trong cả năm 2025.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua không theo kịp khiến tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm xuống 73% trong quý II, từ mức 95% của năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân lên khoảng 14 - 16%/năm.

Lãi suất vay mua nhà tăng lên 14 - 16% khiến sức cầu suy yếu, trong khi giao dịch nhà ở toàn quốc giảm 36% trong 6 tháng đầu năm

Diễn biến giá cũng bắt đầu phản ánh sự thay đổi của sức cầu. Trong quý II, giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Theo VIS Rating, điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là nguồn cung đang phục hồi nhanh hơn sức cầu. Khi chi phí vay tăng, người mua có xu hướng thận trọng hơn với quyết định sử dụng đòn bẩy, qua đó ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ và thanh khoản trên thị trường nhà ở.

Doanh nghiệp bất động sản chịu thêm áp lực về vốn và dòng tiền

Sức cầu suy yếu diễn ra cùng lúc khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư gặp nhiều hạn chế. Tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 8,6%, giảm so với mức 15% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giá trị phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong cùng kỳ giảm 86%, còn khoảng 350 tỷ đồng.

Trong bối cảnh tín dụng và kênh cổ phiếu tăng trưởng chậm, trái phiếu trở thành nguồn huy động vốn quan trọng hơn. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, tăng 126% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chi phí vốn cũng tăng khi lãi suất phát hành bình quân lên khoảng 11,4%, cao hơn 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung tăng nhưng sức mua giảm đang tạo thêm áp lực lên doanh số, dòng tiền và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản

VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản có thể tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn quý IV/2026 - 2027, bên cạnh nhu cầu vốn để phát triển các dự án quy mô lớn. Điều này khiến chi phí vốn và khả năng cân đối dòng tiền tiếp tục là vấn đề đáng lưu ý đối với các chủ đầu tư.

Ở chiều kết quả kinh doanh, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết vẫn ghi nhận lợi nhuận tích cực trong 6 tháng đầu năm nhờ hoạt động bàn giao tại những dự án đã mở bán từ giai đoạn 2024 - 2025. Doanh thu và EBITDA lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022. Tuy nhiên, lợi nhuận cải thiện chưa đi cùng dòng tiền hoạt động khi tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74%, so với mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022 - 2025.

Theo đánh giá của VIS Rating, nếu sức cầu tiếp tục suy yếu trong nửa cuối năm, doanh số bán hàng và tốc độ thu tiền từ người mua có thể chịu ảnh hưởng, trong khi nghĩa vụ nợ và chi phí huy động vốn vẫn ở mức cao. Đây là yếu tố có thể làm gia tăng áp lực thanh khoản đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm có quy mô nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý.