Giá chung cư chuyển nhượng năm 2026 dự báo đi ngang do áp lực cung, lãi suất

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với nhiều tín hiệu cho thấy đà tăng giá đã chững lại. Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2026, giá chung cư chuyển nhượng khó có khả năng bứt phá mà chủ yếu duy trì trạng thái đi ngang, chịu tác động từ mặt bằng giá cao, nguồn cung gia tăng, lãi suất có xu hướng tăng và tâm lý người mua ngày càng thận trọng hơn.

Mặt bằng giá cao khiến dư địa tăng của chung cư thứ cấp thu hẹp

Tại hội thảo về thị trường bất động sản do báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, nhiều chuyên gia cho rằng các điều kiện từng thúc đẩy làn sóng đầu cơ, lướt sóng chung cư đang dần suy yếu. Nguồn cung không còn quá khan hiếm, tâm lý FOMO giảm nhiệt, trong khi lãi suất vay mua nhà không còn ở mức thấp như giai đoạn trước đã khiến thị trường bước vào trạng thái thận trọng hơn.

Các chuyên gia nhận định rằng giao dịch và giá chung cư chuyển nhượng trong năm 2026 khó tăng mạnh như trước mà chủ yếu đi ngang. Nguyên nhân đến từ việc mặt bằng giá thứ cấp đã tiệm cận vùng đỉnh sau nhiều năm tăng liên tục. Tính đến cuối năm ngoái, giá căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung mới và lượng căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay lên tới khoảng 35.000-40.000 căn, tạo áp lực lớn lên khả năng hấp thụ của thị trường.

Thanh khoản suy giảm, tâm lý đầu cơ dần thoái trào

Theo chuyên gia, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện rõ rệt từ quý IV năm ngoái, sau ba quý liên tiếp duy trì mức giao dịch cao. Dữ liệu cũng cho thấy thị trường Hà Nội và khu vực vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu cho thấy thị trường Hà Nội và khu vực vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng

Phân khúc chung cư, vốn đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian qua, đang cho thấy sự đảo chiều rõ nét. Nguồn cung mới gia tăng không chỉ góp phần làm dịu đà tăng giá mà còn khiến hoạt động đầu cơ, lướt sóng kém hấp dẫn hơn, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng cao.

Người mua ngày càng e ngại vay mua nhà khi giá và lãi suất cùng tăng

Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng tâm lý e ngại vay mua nhà đang lan rộng trong xã hội. Dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 ước đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tăng trưởng cho vay mua nhà chỉ đạt khoảng 14%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 28% của cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, chiếm gần 44% tổng dư nợ.

Thực tế này phản ánh rõ việc người dân ngày càng dè dặt hơn với quyết định vay mua nhà, khi giá bán liên tục leo thang vượt xa khả năng chi trả của số đông. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá nhà đất đã tăng gần 60% trong giai đoạn 2019-2024, riêng năm ngoái giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình từ 20-30%. Dù nguồn cung lớn, sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu, với tình trạng thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền, tiếp tục là rào cản lớn đối với sức mua của thị trường.

Thực tế người dân ngày càng dè dặt hơn với quyết định vay mua nhà, khi giá bán liên tục leo thang vượt xa khả năng chi trả

Chính sách mới kỳ vọng tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thị trường địa ốc từ năm 2026 sẽ chịu tác động từ nhiều chính sách mới. Đáng chú ý là quy định về mã định danh điện tử cho bất động sản, bao gồm nhà riêng lẻ, chung cư và các sản phẩm trong dự án, dự kiến áp dụng từ ngày 1/3/2026 theo Nghị định 357.

Không chỉ bất động sản, mã định danh còn được áp dụng cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới và cả các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Theo ông Hưng, quy định này sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng giá, đồng thời nâng cao tính minh bạch và sự lành mạnh cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Triển vọng thị trường chung cư năm 2026

Với mặt bằng giá đã ở mức cao, nguồn cung dồi dào, lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng cùng các chính sách siết chặt tính minh bạch, thị trường chung cư chuyển nhượng trong năm 2026 được dự báo khó xảy ra các đợt tăng giá đột biến. Thay vào đó, xu hướng đi ngang được xem là kịch bản chủ đạo, phản ánh giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau chu kỳ tăng nóng, đồng thời mở ra cơ hội cho những người mua ở thực có thêm thời gian cân nhắc và lựa chọn phù hợp hơn.