Giá Chung Cư Hà Nội Tăng Hơn 200% Sau 5 Năm: Xu Hướng 2026 Và Khu Vực Tiềm Năng

Trong vòng 5 năm trở lại đây, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến mức tăng giá chưa từng có trong nhiều chu kỳ trước đó. Giá chung cư tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện đã cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Bước sang năm 2026, xu hướng tăng giá được dự báo vẫn tiếp diễn, dù tốc độ có thể chậm lại so với giai đoạn cao điểm trước đó.

Tiếp tục xu hướng tăng nhưng khó hạ nhiệt trong ngắn hạn

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận những tín hiệu cải thiện rõ rệt cả về nguồn cung lẫn tỷ lệ hấp thụ. Lượng căn hộ mới được tung ra thị trường đạt mức cao nhất so với cùng kỳ trong 5 năm gần đây, dù vẫn chưa quay trở lại mốc của năm 2019. Diễn biến này cho thấy hoạt động giao dịch đang trên đà phục hồi tương đối vững chắc.

Song song với sự cải thiện về nguồn cung và thanh khoản, mặt bằng giá bán căn hộ tiếp tục duy trì xu hướng tăng mạnh trong thời gian dài. Tính trung bình trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019, phản ánh áp lực tích tụ kéo dài trên thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định rằng bước sang năm 2026, giá chung cư tại Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục xu hướng đi lên, tuy nhiên mức tăng dự kiến sẽ thấp hơn so với giai đoạn trước.

Năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhưng mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, có nhiều yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng giảm trong ít nhất nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động từ Luật Đất đai mới cùng bảng giá đất năm 2026 với mức điều chỉnh tiệm cận hơn với giá thị trường. Điều này làm gia tăng đáng kể chi phí đầu vào của các chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí đền bù.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng vẫn chịu áp lực lớn từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính. Những yếu tố này buộc các chủ đầu tư phải phân bổ vào giá bán để đảm bảo hiệu quả dự án. Đồng thời, tình trạng lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để.

Theo đánh giá của Savills, dù nguồn cung căn hộ năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến mặt bằng giá trung bình của toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Động lực hạ tầng dẫn dắt xu hướng thị trường

Savills Việt Nam cho rằng sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới. Việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai và các tuyến metro như số 2, số 5 đang đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối và gia tăng nguồn cung nhà ở.

Sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất với thị trường bất động sản Hà Nội.

Đáng chú ý, các tuyến vành đai gồm Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước. Thực tế cho thấy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực theo thời gian, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển dài hạn của thị trường nhà ở Thủ đô.

Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được đánh giá sẽ có sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các khu vực. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, những địa bàn có khả năng hiện thực hóa kết nối hạ tầng sớm sẽ là các khu vực có triển vọng tăng trưởng cao hơn cả.

Khu vực nào đang có tiềm năng trong giai đoạn tới?

Trong ngắn hạn và cận kề, các khu vực như Đông Anh và khu vực phía Tây Hà Nội được đánh giá là những điểm đến tiềm năng, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và các trục kết nối xuyên tâm đang được triển khai. Những khu vực này không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành các khu đô thị mới với quy mô lớn.

Ở góc nhìn trung hạn, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ dần mở rộng về phía Nam, nơi quỹ đất còn tương đối và hạ tầng đang từng bước được đầu tư đồng bộ hơn.

Ngoài yếu tố hạ tầng, triển vọng phát triển của từng khu vực còn phụ thuộc lớn vào mức độ sẵn sàng của nguồn cung. Những địa bàn có các dự án đã hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng triển khai xây dựng và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút cả nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nếu trong thời gian tới thị trường được bổ sung thêm các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, nguồn cầu tại Hà Nội sẽ được phát huy hiệu quả hơn. Trong bối cảnh hiện nay, một bộ phận nhà đầu tư đã và đang mở rộng phạm vi tìm kiếm cơ hội sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng hoặc xa hơn là Đà Nẵng và một số tỉnh phía Nam, tạo ra sự dịch chuyển đáng chú ý trên bản đồ bất động sản.