Lãi suất đảo chiều, thị trường bất động sản liệu có thể đón cơ hội phục hồi?

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai giải pháp giảm lãi suất trong những tháng cuối năm 2026, tạo kỳ vọng cải thiện dòng vốn cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khả năng hình thành chu kỳ tăng trưởng mới còn phụ thuộc vào mức giảm lãi vay thực tế, sức mua và chất lượng của dòng tiền đầu tư.

Lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền đầu tư có thể dịch chuyển

Theo Văn bản số 9608/NHNN-CSTT, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm lãi suất tiền gửi bình quân đối với các giao dịch phát sinh mới có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên trong những tháng cuối năm 2026, so với mức lãi suất tại kỳ báo cáo ngày 11 - 20/10. Các tổ chức tín dụng đồng thời được yêu cầu không chạy đua tăng lãi suất huy động, gây bất ổn thị trường tiền tệ.

Về lãi suất cho vay, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu triển khai các giải pháp giảm lãi suất cho khách hàng, tập trung mức giảm 1,5 - 2 điểm phần trăm/năm đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Tuy nhiên, mức giảm này không đồng nghĩa mọi khoản vay mua nhà hoặc vay đầu tư bất động sản đều được hưởng ưu đãi tương ứng.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng triển khai giải pháp giảm lãi suất trong những tháng cuối năm 2026

Khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền có thể phân bổ lại giữa các kênh đầu tư tùy theo khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận. Tiền gửi tiết kiệm vẫn giữ vai trò dự phòng thanh khoản đối với nhà đầu tư thận trọng, trong khi chứng khoán thường phản ứng nhanh hơn trước thay đổi về lãi suất.

Với bất động sản, dòng vốn thường có tầm nhìn trung và dài hạn, nên mức độ tác động có thể xuất hiện với độ trễ. Khi chi phí vay giảm và tâm lý thị trường cải thiện, những tài sản có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ở hoặc có khả năng khai thác thương mại có thể được quan tâm nhiều hơn. Dù vậy, lãi suất giảm mới là một điều kiện hỗ trợ, chưa đủ để khẳng định thị trường sẽ bước ngay vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Doanh nghiệp cần giảm chi phí vốn, thị trường chờ tín hiệu thực chất

Bên cạnh kỳ vọng từ chính sách tiền tệ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện chủ trương giảm lãi suất. Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, các ngân hàng cần chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và khách hàng, thay vì chỉ dựa vào việc tiết giảm chi phí hoạt động.

HoREA dẫn số liệu cho thấy 27 ngân hàng thương mại có tổng lợi nhuận thường đạt khoảng 7 - 10 tỷ USD mỗi năm. Trong khi đó, một số địa phương từng phản ánh trường hợp doanh nghiệp phải vay vốn với lãi suất lên tới 18 - 19%/năm tại cuộc họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10. Sự chênh lệch này là một trong những cơ sở để Hiệp hội kiến nghị giảm lãi vay thực chất.

HoREA đề nghị ngân hàng giảm chi phí vốn thực chất để hỗ trợ doanh nghiệp và khách hàng vay bất động sản

HoREA cũng phản ánh việc một số tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thực tế, có trường hợp chỉ bằng khoảng 70%, khiến doanh nghiệp và người vay khó tiếp cận đủ nguồn vốn. Hiệp hội đề nghị việc giảm lãi suất cần được áp dụng cả với các khoản dư nợ hiện hữu, qua đó hỗ trợ những doanh nghiệp đang chịu áp lực trả lãi định kỳ.

Đối với thị trường bất động sản, tác động của mặt bằng lãi suất mới sẽ phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn, mức độ cải thiện thanh khoản và nhu cầu mua thực tế. Nếu chi phí tài chính giảm nhưng giá bán vẫn vượt khả năng chi trả hoặc tín dụng chưa đến được nhóm khách hàng phù hợp, sức mua có thể chưa phục hồi rõ rệt. Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào tín hiệu lãi suất, nhà đầu tư cần đánh giá thêm pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và áp lực trả nợ trước khi quyết định xuống tiền.