Những trường hợp không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ từ năm 2027

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và các giao dịch liên quan. Theo đó, đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc không còn thời hạn sử dụng có thể không đủ điều kiện sang tên. Một số giao dịch cũng bị hạn chế tùy theo loại đất và đối tượng nhận chuyển nhượng.

Những trường hợp đất không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các điều kiện này tiếp tục là căn cứ quan trọng để xem xét giao dịch trong năm 2027, trừ khi có quy định pháp luật mới được ban hành và áp dụng.

Thứ nhất, người sử dụng đất về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận hợp pháp tương ứng. Tuy nhiên, luật có quy định một số trường hợp ngoại lệ, vì vậy không thể kết luận mọi trường hợp chưa có sổ đều bị cấm giao dịch.

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng và tặng cho

Thứ hai, đất không được có tranh chấp chưa được giải quyết theo quy định. Nếu tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc có bản án, quyết định của Tòa án hay phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật, điều kiện này được xem xét theo kết quả giải quyết đó.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án. Đất cũng phải còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật. Người mua nên kiểm tra các tình trạng pháp lý này trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài điều kiện đối với thửa đất, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn quy định các trường hợp tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, dù thửa đất đáp ứng điều kiện giao dịch, việc sang tên vẫn có thể không thực hiện được nếu bên nhận không thuộc đối tượng được pháp luật cho phép.

Đối với tổ chức kinh tế, pháp luật hạn chế việc nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, trừ các trường hợp được quy định phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Các điều kiện cụ thể cần được đối chiếu với loại đất và quy định áp dụng cho giao dịch.

Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi ký hợp đồng sang tên sổ đỏ

Đối với cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, việc nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất thuộc khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng cũng bị hạn chế theo luật. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân và chủ thể khác chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khi đáp ứng điều kiện về đối tượng theo quy định pháp luật.

Như vậy, không phải đến năm 2027 các điều kiện sang tên sổ đỏ mới được đặt ra. Đây là những quy định của Luật Đất đai 2024 đang được áp dụng. Trước khi giao dịch, người dân nên kiểm tra giấy tờ pháp lý, tình trạng tranh chấp, thời hạn sử dụng đất, các biện pháp ngăn chặn và điều kiện của bên nhận chuyển nhượng để hạn chế rủi ro.