Ngân sách 6 tỷ đồng vẫn "bó tay" khi tìm mua chung cư 2 phòng ngủ nội đô Hà Nội

Giá chung cư neo ở mức cao

Với ngân sách 6 tỷ đồng, việc tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ tại các quận trung tâm Hà Nội như Cầu Giấy, Thanh Xuân đang là nhiệm vụ bất khả thi. Khi giá nhà đã vượt 100 triệu/m2, người mua thực đang phải xoay xở ra sao?

Với số vốn 6 tỷ đồng, tưởng chừng dư dả, nhưng việc sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ tại các quận trung tâm như Cầu Giấy hay Thanh Xuân hiện nay lại trở thành bài toán nan giải. Khi đơn giá nhà đất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, người có nhu cầu ở thực đang loay hoay không biết tính toán ra sao.

Chị Nguyễn Thị Thúy (quê Ninh Bình), người đang mải miết tìm chốn an cư tại Hà Nội, từng quan niệm rằng cầm 3 tỷ đồng thì khó, chứ nâng ngân sách lên gấp đôi thì mọi chuyện sẽ đơn giản. Thế nhưng, thực tế thị trường đã "dội gáo nước lạnh" vào hy vọng của chị. "Mục tiêu của tôi là căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, rộng chừng 70m2 tại khu vực Cầu Giấy hoặc Thanh Xuân. Vậy mà cầm 6 tỷ trong tay đi tìm đỏ mắt vẫn không chốt được phương án nào khả thi", chị Thúy ngậm ngùi.

Quả thực, mặt bằng giá căn hộ thương mại tại các quận lõi Thủ đô đã thiết lập đỉnh mới, nhất là với phân khúc 2 phòng ngủ vốn có thanh khoản cao. Những căn hộ đáp ứng tiêu chuẩn của chị Thúy hiện đều có giá khởi điểm từ 7 tỷ đồng, vượt xa khả năng tài chính dự kiến.

Ghi nhận tại khu vực Cầu Giấy, giá giao dịch chung cư hiện phổ biến trong khoảng 130-180 triệu đồng/m2, phụ thuộc vào vị trí, chất lượng bàn giao cũng như thương hiệu của đơn vị phát triển. Các dự án tọa lạc trên những trục đường huyết mạch như Trần Duy Hưng, Xuân Thủy, Dương Đình Nghệ hay Phạm Hùng đều đang neo ở mức giá rất cao.

Lấy ví dụ tại trục đường Trần Duy Hưng, giá chuyển nhượng thứ cấp đã chạm ngưỡng 100-120 triệu đồng/m2. Như vậy, để sở hữu một căn 70m2, người mua phải chi ra tối thiểu 7 tỷ đồng. Tương tự tại Xuân Thủy, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh rộng 80m2 đang được chào giá tới 7,5 tỷ đồng. Mặc dù các dự án này đã đi vào vận hành được vài năm, giá trị không những không giảm mà còn nhích lên do lợi thế vị trí đắc địa, tiện ích đồng bộ và nhu cầu mua để ở luôn thường trực.

Cùng cảnh ngộ, ông Nguyễn Văn Trung đang tìm nhà khu vực đường Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) cũng rơi vào bế tắc. Sau khi khảo sát thực địa, ông giật mình vì đà tăng giá phi mã của chung cư khu vực này, khi nhiều nơi đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Khoản tài chính 6 tỷ đồng từng được coi là thoải mái, nay lại khiến ông Trung chật vật không tìm nổi một căn ưng ý.

Ngay cả chung cư cũ tại đây cũng không hề rẻ, dao động từ 95 đến 130 triệu đồng/m2. Điển hình như Imperia Sky Garden hay Hoà Bình Green City đều đang giao dịch quanh mức 105-120 triệu đồng/m2; Green Pearl khoảng 95-105 triệu đồng/m2, còn Hinode City lên tới 110-130 triệu đồng/m2. Đáng nói là đa số các tòa nhà này đã bàn giao ngót nghét thập kỷ, một số tiện ích đã bắt đầu xuống cấp nhưng giá vẫn "trên trời".

Khan hiếm nguồn cung, giá liên tục lập đỉnh

Theo các đơn vị nghiên cứu, sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung mới là nguyên nhân chính khiến giá chung cư trung tâm không ngừng leo thang. Chia sẻ về thực tế này, ông Tuấn - một môi giới lâu năm - cho hay lượng khách quan tâm xem nhà rất đông, song phần lớn chỉ dừng lại ở mức tham khảo và nắm bắt tình hình, tỷ lệ "xuống tiền" ngay rất thấp. Áp lực giá quá lớn khiến người mua buộc phải đắn đo, cân nhắc kỹ lưỡng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, đánh giá rằng mức giá căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng rất cao, vô hình trung làm thu hẹp khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Mặc dù nhóm này vẫn tồn tại, nhưng thị trường vẫn đang chứng kiến sự áp đảo của giới đầu tư.

Giá căn hộ chung cư ở khu vực các quận: Cầu Giấy, Thanh Xuân, ... tăng khá mạnh trong thời gian qua

Số liệu từ báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, giá sơ cấp trung bình đã chạm mốc 101 triệu đồng/m2. Ở thị trường mua đi bán lại (thứ cấp), giá căn hộ cũng tăng trưởng tới 39% so với cùng kỳ năm trước.

Tại các quận nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Hai Bà Trưng, giá khởi điểm cho các dự án đều đã vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí phân khúc cao cấp còn vọt lên 130-180 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa, một căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 sẽ có giá tối thiểu 7 tỷ đồng, còn loại 3 phòng ngủ có thể chạm ngưỡng 10-12 tỷ đồng, khiến giấc mơ an cư tại nội đô ngày càng xa vời.

Trước bối cảnh đó, thị trường đang hình thành một làn sóng dịch chuyển rõ rệt: người dân chấp nhận đi xa hơn để tìm chốn an cư.

Bà Hằng nhận định, xu hướng "ly tâm" ra vùng ven đang trở nên tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Ngay cả các khu vực tiệm cận Vành đai 2, Vành đai 3 cũng gần như không còn dư địa phát triển dự án mới. Song song đó, xu hướng này còn được trợ lực bởi các chính sách giãn dân và chiến lược phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ theo quy hoạch mới của Thủ đô.