Nhà ở xã hội sau 5 năm vẫn không được bán giá thị trường: Người mua lo quyền lợi bị hạn chế

Đề xuất người mua nhà ở xã hội hết thời hạn 5 năm vẫn không được bán theo giá thị trường đang làm dấy lên nhiều băn khoăn về quyền định đoạt tài sản. Theo các ý kiến được ghi nhận, chính sách cần ngăn chặn đầu cơ nhưng cũng phải tính đến những biến động trong cuộc sống và quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Nhà ở xã hội sau 5 năm vẫn bị giới hạn giá bán?

Chiều 28/10, giải trình về dự án Luật Nhà ở sửa đổi trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần có điều kiện để tránh tình trạng lợi dụng chính sách nhằm trục lợi. Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, người mua không mặc nhiên được bán nhà theo giá thị trường sau khi hết thời hạn 5 năm.

Đề xuất này tiếp tục đặt ra vấn đề về sự cân bằng giữa mục tiêu bảo vệ quỹ nhà ở xã hội và quyền lợi tài sản của người mua. Trên thực tế, người mua được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế và tiếp cận vốn vay theo chính sách áp dụng, nhưng đồng thời phải đáp ứng những điều kiện chặt chẽ về đối tượng, mục đích sử dụng và chuyển nhượng.

Đề xuất giới hạn giá bán nhà ở xã hội sau 5 năm khiến người mua băn khoăn về quyền định đoạt tài sản

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở và hoàn cảnh của mỗi gia đình có thể thay đổi theo thời gian. Sau vài năm, người mua có thể chuyển nơi làm việc, lập gia đình, sinh thêm con hoặc gặp khó khăn tài chính cần bán nhà để trả nợ, chuyển đến nơi ở phù hợp hơn. Nếu đã hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng nhưng vẫn không được bán theo giá thị trường, quyền định đoạt tài sản của người dân có thể bị ảnh hưởng.

Vì vậy, một trong những vấn đề được đặt ra là không nên áp dụng cùng một cách kiểm soát đối với mọi trường hợp. Việc ngăn chặn đầu cơ cần được thực hiện ngay từ khâu xét duyệt hồ sơ, kiểm soát điều kiện mua và xử lý nghiêm hành vi kê khai gian dối. Những trường hợp có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng do thay đổi hoàn cảnh cũng cần được xem xét với cơ chế phù hợp.

Quy định chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến cả người mua và ngân hàng

Ngoài quyền lợi của người sở hữu, các giới hạn chuyển nhượng còn có thể tác động đến hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội. Nếu ngân hàng nhận căn hộ làm tài sản bảo đảm nhưng gặp khó khăn khi xử lý tài sản do phạm vi người được nhận chuyển nhượng bị giới hạn, mức độ rủi ro tín dụng có thể tăng lên. Điều này khiến tổ chức tín dụng thận trọng hơn, thậm chí yêu cầu thêm tài sản thế chấp hoặc giảm tỷ lệ cho vay.

Một vấn đề khác là quy trình xác nhận điều kiện của người mua mới khi căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận và chủ đầu tư không còn tham gia giao dịch. Nếu chưa xác định rõ cơ quan tiếp nhận, thẩm định hồ sơ và trách nhiệm giải quyết, cả người bán lẫn người mua đều có thể gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Cơ chế chuyển nhượng cần cân bằng giữa mục tiêu chống đầu cơ và quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở xã hội

Từ góc độ chính sách, có thể nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần lợi ích ưu đãi hoặc áp dụng nghĩa vụ tài chính phù hợp đối với những trường hợp chuyển nhượng phát sinh chênh lệch lớn. Cách tiếp cận này vừa tạo công cụ hạn chế việc hưởng ưu đãi để đầu cơ, vừa tránh kéo dài những hạn chế không cần thiết đối với người có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.

Bài toán đặt ra không chỉ là kiểm soát giá bán nhà ở xã hội sau 5 năm, mà còn phải bảo đảm sự hài hòa giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi của người sở hữu. Chính sách cần đủ chặt để ngăn trục lợi, nhưng cũng cần có lối ra hợp lý để người thu nhập thấp không bị ràng buộc quá mức với tài sản của mình khi hoàn cảnh sống thay đổi.