Phát triển nhà ở xã hội cho thuê: Hướng đi bền vững cho an sinh và quỹ đất

Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra hành lang pháp lý mới cho việc đa dạng hóa mô hình nhà ở xã hội, trong đó phân khúc cho thuê được kỳ vọng sẽ trở thành lời giải hiệu quả cho bài toán an sinh và sử dụng quỹ đất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc, phát triển nhà ở xã hội cho thuê không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn góp phần tối ưu nguồn lực tài chính và đất đai của toàn xã hội.

Đa dạng hóa hình thức tiếp cận nhà ở xã hội

Tại Diễn đàn Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng trong thời gian dài, chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào mô hình bán. Cách tiếp cận này vô hình trung khiến nguồn cung dễ rơi vào tình trạng thiếu hụt, đồng thời chưa thực sự tiếp cận đúng nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực.

Diễn đàn Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026

Theo bà Hạnh, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra không gian chính sách linh hoạt hơn, cho phép đa dạng hóa các hình thức phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nhà ở xã hội cho thuê được xem là một cấu phần quan trọng nhằm cân bằng giữa nhu cầu an cư và khả năng tài chính của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực tập trung nhiều lao động.

Ưu thế của mô hình nhà ở xã hội cho thuê đối với an sinh

Bản chất của mô hình nhà ở xã hội cho thuê là tách bạch nhu cầu ở khỏi nhu cầu sở hữu tài sản. Đối với người lao động trẻ, người mới đi làm hoặc những nhóm thường xuyên dịch chuyển theo công việc, ưu tiên lớn nhất là có một chỗ ở ổn định để học tập, làm việc và chăm sóc gia đình. Trong giai đoạn đầu của sự nghiệp, việc sở hữu nhà ở ngay thường vượt quá khả năng tài chính của họ.

Nhà ở xã hội cho thuê đóng vai trò như một “nấc thang trung gian” trong hành trình an cư. Người dân có thể thuê nhà để ổn định cuộc sống và tích lũy tài chính, sau đó chuyển sang mua nhà ở thương mại khi đủ điều kiện, đồng thời nhường lại cơ hội thuê cho những người có nhu cầu tiếp theo. Cơ chế luân chuyển này giúp quỹ nhà ở xã hội được khai thác liên tục, hạn chế tình trạng nguồn lực bị cố định sau khi bán.

Bên cạnh đó, nhóm người thuê nhà thường là những đối tượng có nhu cầu ở thực, gắn liền với công việc và sinh hoạt hàng ngày, thay vì mục tiêu đầu tư hay tích lũy tài sản. Điều này giúp chính sách nhà ở xã hội tiệm cận hơn với mục tiêu an sinh ban đầu.

Tạo dòng tiền dài hạn và thúc đẩy quản lý chuyên nghiệp

Với doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội cho thuê đồng nghĩa với việc chuyển từ mô hình thu hồi vốn một lần sang mô hình tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Dòng tiền đều đặn này không chỉ giúp doanh nghiệp cân bằng tài chính mà còn khuyến khích đầu tư bài bản vào công tác quản lý, vận hành và bảo trì dự án.

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê đồng nghĩa với việc chuyển từ mô hình thu hồi vốn một lần sang mô hình tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn

Khi mô hình cho thuê được triển khai một cách chuyên nghiệp, thị trường sẽ dần hình thành các dịch vụ đi kèm như quản lý vận hành, bảo trì kỹ thuật và cung cấp tiện ích nhà ở, qua đó nâng cao chất lượng sống cho người thuê và gia tăng tính bền vững của dự án.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả, khung chính sách cần giải quyết đầy đủ các vấn đề liên quan đến kiểm soát giá thuê, thời hạn thuê, điều kiện gia hạn cũng như cơ chế giám sát việc sử dụng nhà ở đúng mục đích. Việc xây dựng một hệ thống quản trị minh bạch là yếu tố then chốt nhằm tránh tình trạng xuống cấp công trình hoặc biến tướng trong quá trình khai thác.

Hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững

Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã đặt nền móng pháp lý quan trọng cho sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, để mô hình này thực sự đi vào đời sống, chính sách cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn, đồng thời bảo đảm quỹ nhà ở luôn được phân bổ và quay vòng đúng đối tượng.

Khi được triển khai đúng hướng, nhà ở xã hội cho thuê không chỉ giúp giảm áp lực lên quỹ đất đô thị mà còn trở thành “van điều tiết” quan trọng của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu an cư thực tế của đông đảo người dân có thu nhập trung bình và thấp trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng nhanh.