Nhà ở xã hội: Chạy nhanh về số lượng, chậm lời giải về giá

Sau nhiều năm trầm lắng, phân khúc nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc với hàng loạt dự án được triển khai và dòng tín dụng được khơi thông mạnh mẽ. Tuy nhiên, đằng sau những con số tăng trưởng tích cực là các nút thắt kéo dài về giá bán, thủ tục và mô hình phát triển, khiến mục tiêu an cư bền vững cho người thu nhập thấp vẫn còn ở khoảng cách khá xa.

Tín dụng mở lối, nguồn cung tăng nhanh nhưng vẫn chưa theo kịp nhu cầu

Sau thời gian dài ì ạch, nhà ở xã hội đã ghi nhận những chuyển biến rõ nét cả về nguồn cung lẫn khả năng tiếp cận vốn vay. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến nay mới có 26 trong tổng số 34 tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố danh mục dự án tham gia chương trình cho vay nhà ở xã hội, với khoảng 129 dự án đủ điều kiện. Tính đến ngày 30-11-2025, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỉ đồng, trong đó doanh số giải ngân đạt 6.228 tỉ đồng, tăng hơn 119% so với cuối năm 2024.

Ở góc độ triển khai dự án, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy phân khúc nhà ở xã hội năm 2025 đã có bước tiến đáng kể. Lũy kế cả nước hiện có 698 dự án đang triển khai, tương ứng hơn 657.000 căn hộ, tăng 13% so với cuối năm trước. Riêng trong năm 2025, số căn hoàn thành vượt kế hoạch đề ra, đồng thời có thêm 85 dự án mới được khởi công. Đáng chú ý, 19 địa phương đã hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, trong đó có các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng.

Tuy vậy, theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn chưa thực sự được đặt đúng trọng tâm. Quỹ đất dành cho phân khúc này dù đủ về mặt số lượng nhưng chất lượng còn hạn chế, phần lớn nằm xa khu vực trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm cùng các thủ tục đầu vào - đầu ra rườm rà đang làm giảm đáng kể hiệu quả triển khai dự án.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chất lượng các dự án NOXH còn hạn chế, phần lớn nằm xa khu vực trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Giá nhà ở xã hội tăng mạnh, bài toán cốt lõi vẫn bỏ ngỏ

Một trong những vấn đề lớn nhất của nhà ở xã hội hiện nay nằm ở giá bán. Lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới bất động sản cho rằng dù tốc độ triển khai dự án đã được cải thiện, nhưng tổng số căn hoàn thành mới chỉ đạt khoảng 250.000 căn, tương đương hơn một phần tư mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030 theo Đề án phát triển nhà ở xã hội.

Đáng lo ngại hơn, con số mục tiêu này mới chỉ phản ánh về mặt số lượng, trong khi bài toán giá bán vẫn chưa có lời giải rõ ràng. Nếu như giai đoạn triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng từ năm 2014 đến 2016, giá nhà ở xã hội chỉ dao động quanh mức 13-15 triệu đồng mỗi mét vuông, thì hiện nay nhiều dự án đã có giá khoảng 20,5 triệu đồng mỗi mét vuông. Thậm chí, một số dự án còn ghi nhận mức giá tạm tính lên tới 25 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương mức tăng từ 40 đến 80% sau một thập kỷ.

Các dự án NOXH đã ghi nhận mức giá tăng từ 40 đến 80% sau một thập kỷ

Trong bối cảnh thu nhập của nhóm đối tượng thụ hưởng không tăng tương ứng, việc giá nhà ở xã hội leo thang đang làm suy giảm đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung dù cải thiện mạnh nhưng vẫn được đánh giá là rất nhỏ so với nhu cầu thực tế.

Cần tái cấu trúc mô hình, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo

Trước những bất cập kéo dài, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội không thể tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách khuyến khích doanh nghiệp như hiện nay. Biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định đang khiến doanh nghiệp tư nhân thiếu động lực tham gia sâu vào phân khúc này.

Theo đó, giải pháp mang tính căn cơ là tái cấu trúc mô hình phát triển nhà ở xã hội theo hướng Nhà nước giữ vai trò chủ đạo xuyên suốt, từ khâu hoạch định chính sách, bố trí quỹ đất, huy động và phân bổ nguồn vốn cho đến tổ chức thực hiện trên thực địa. Trên tinh thần này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, chính thức thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia với mô hình hai cấp, gồm Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và Quỹ Nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh điều hành.

Quỹ Nhà ở Quốc gia được hình thành từ nhiều nguồn lực khác nhau như ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng nhà ở xã hội, nguồn thu từ bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất cùng các khoản đóng góp hợp pháp trong và ngoài nước. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng tài chính bền vững, góp phần tháo gỡ nút thắt về vốn và kiểm soát tốt hơn giá thành nhà ở xã hội trong dài hạn.

Kinh nghiệm quốc tế và yêu cầu cải cách thủ tục

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê, cần được coi là giải pháp an cư chiến lược dài hạn. Thực tiễn quốc tế cho thấy nhiều quốc gia đã thành công với mô hình Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong phát triển nhà ở giá phải chăng. Tại Singapore, hơn 80% dân số sinh sống trong các khu nhà do Housing & Development Board phát triển, trong khi Hàn Quốc và Đức cũng duy trì các mô hình hỗ trợ nhà ở xã hội ổn định và dài hạn.

Bên cạnh đó, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, đồng thời tăng cường vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư trong quá trình triển khai. Trong bối cảnh bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến tăng mạnh từ 25 đến 30%, việc đánh giá đầy đủ tác động và phân loại rõ mục đích sử dụng đất được xem là yếu tố then chốt nhằm tránh đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, qua đó bảo vệ mục tiêu cốt lõi của nhà ở xã hội là đảm bảo khả năng tiếp cận cho người thu nhập thấp.