Thị trường bất động sản Việt Nam quý III - 2025: Tâm lý thị trường tiếp tục duy trì tích cực

Theo Knight Frank, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2025 khá sôi động, tâm lý thị trường tích cực

Hà Nội dẫn đầu đà tăng giá căn hộ trong quý III/2025

Theo báo cáo mới nhất của Knight Frank Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III/2025 tiếp tục ghi nhận đà tăng giá đáng kể, đặc biệt ở phân khúc căn hộ hạng sang tại các quận trung tâm.

Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 3.524 USD/m², tăng 7% so với quý II/2025 và 23% so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng này chủ yếu đến từ sự xuất hiện của các dự án hạng sang tại Cầu Giấy và Long Biên, với mức giá dao động 5.000–6.000 USD/m², cạnh tranh trực tiếp với những khu vực như Ba Đình và Tây Hồ.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội giảm nhẹ, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế

Sau khi đạt đỉnh trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm nhẹ, chỉ đạt 5.600 căn, cùng 1.200 căn tồn kho, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 6.800 căn.

Các dự án đơn lẻ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (65% tổng nguồn cung mới), trong đó phân khúc hạng sang chiếm tới 70%, tập trung tại:

• Cầu Giấy: Sun Feliza Suite
• Long Biên: Long Biên Central, Platinum Long Biên
• Đông Anh: Lumière Prime Hill

Nhu cầu giảm tốc nhưng tiêu thụ vẫn ở mức cao

Dù nhu cầu có phần giảm tốc so với quý trước, thị trường vẫn tiêu thụ khoảng 5.700 căn hộ, đạt tỷ lệ hấp thụ 86%. Một số dự án mới mở bán, như Masteri Sky Quarter – dự án căn hộ thấp tầng đầu tiên của Hà Nội, đã đạt tỷ lệ tiêu thụ 80% chỉ sau vài ngày mở bán, cho thấy sức mua vẫn tốt ở các dự án có thiết kế sáng tạo.

Trong quý IV/2025, Hà Nội dự kiến đón nhận thêm 7.800 căn hộ mới, chủ yếu từ các dự án đơn lẻ, với giá bán sơ cấp bình quân có thể đạt khoảng 4.000 USD/m².

Ứng dụng công nghệ mới trong hoạt động bán hàng

Một điểm nổi bật trong quý này là việc ứng dụng công nghệ cao trong hoạt động bán hàng. Nhiều chủ đầu tư Hà Nội đã bắt đầu triển khai livestream, đấu giá trực tuyến và ứng dụng AI để tối ưu trải nghiệm khách hàng, tạo sự khác biệt so với mô hình truyền thống.

Thị trường bất động sản TP.HCM: Giữ nhịp ổn định, tập trung ở phân khúc cao cấp

Giá căn hộ TP.HCM tăng nhẹ, giữ mức cạnh tranh

Tại TP.HCM, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 3.752 USD/m², tăng 0,6% theo quý và 8,8% theo năm. Khoảng 90% dự án hiện hữu giữ giá ổn định để cạnh tranh với các dự án mới ở vùng ven.

Trong quý III/2025, nguồn cung mới đạt 1.800 căn, hàng tồn kho khoảng 2.600 căn, nâng tổng cung sơ cấp lên 4.400 căn. Phân khúc hạng sang chiếm 57%, trung cấp chiếm 43%; Thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 80% nguồn cung mới (The Privé, Elysian), tiếp theo là khu Tây (Trellia Cove) và khu Nam (Khải Hoàn Prime).

Thị trường duy trì sức cầu ổn định

Quý III ghi nhận 2.200 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 49%.

Các dự án mới mở bán đạt sức cầu tích cực nhờ chính sách thanh toán linh hoạt và nguồn cung giới hạn.

Dự kiến trong quý IV/2025, thị trường TP.HCM sẽ có thêm 4.500 căn hộ mới, giúp giá bán sơ cấp bình quân tiến gần 4.000 USD/m².

Thị trường văn phòng: Nhu cầu chuyển dịch sang tòa nhà xanh

Văn phòng Hà Nội: Giá thuê giảm nhẹ, nguồn cung tăng

Tính đến quý III/2025, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội ở mức 35,6 USD/m², giảm 1,1% theo quý, trong khi văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,5% lên 19,7 USD/m².

Nguồn cung mới đạt 27.860 m² từ dự án Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng diện tích văn phòng Hà Nội lên gần 2 triệu m².

Tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm nhẹ xuống 83%, do nguồn cung hạng B gia tăng.

Đáng chú ý, các tòa văn phòng xanh như Grand Terra, Capital Place vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt nhờ nhu cầu cao từ doanh nghiệp công nghệ và đa quốc gia.

Đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến đón thêm 51.800 m² văn phòng mới, chủ yếu tại Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm. Tuy nhiên, dự kiến 5 năm tới có thể xảy ra dư cung, đặc biệt ở khu vực Tây Hồ Tây.

Văn phòng TP.HCM: Tỷ lệ trống giảm, chính sách thuê linh hoạt hơn

Giá chào thuê văn phòng hạng A và B tại TP.HCM lần lượt ở mức 59,9 USD/m² và 33,2 USD/m², giảm nhẹ theo quý. Nhiều chủ tòa nhà trung tâm đã hạ giá thuê và kéo dài thời gian miễn phí thuê để cải thiện tỷ lệ lấp đầy, giúp tỷ lệ trống giảm còn 13% trong quý III.

Không ghi nhận nguồn cung mới, tổng diện tích sàn văn phòng TP.HCM hiện đạt 1,8 triệu m². Các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin chiếm gần một nửa lượng giao dịch lớn, tập trung tại các tòa nhà đạt chuẩn xanh.

Đến quý I/2026, dự án The Kross (Quận 1) sẽ bổ sung 32.000 m² sàn hạng A, tiếp tục củng cố vị thế trung tâm của khu vực này.

Xu hướng chung: Tâm lý tích cực, thị trường dịch chuyển xanh và bền vững

Theo Knight Frank, tâm lý nhà đầu tư trong quý III/2025 vẫn duy trì tích cực, nhờ thông tin Việt Nam chuẩn bị vận hành trung tâm tài chính quốc tế và nâng hạng thị trường chứng khoán. Đáng chú ý, 80% hợp đồng thuê văn phòng mới tại Hà Nội và TP.HCM thuộc các tòa nhà đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững, thân thiện môi trường trong tương lai.

Tuy nhiên, vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là rào cản lớn đối với một số dự án trung tâm. Giới chuyên gia cho rằng, để thị trường tiếp tục phát triển ổn định, cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý và cải thiện cơ chế cấp sổ đỏ, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.