TPHCM siết chủ đầu tư chây ì nhà ở xã hội: Không cho bán nhà, dừng xét dự án mới

TPHCM sẽ áp dụng hàng loạt chế tài nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư chậm hoặc không triển khai nhà ở xã hội theo quy định. Theo đó, những doanh nghiệp “chây ì” có thể bị không cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, không được gia hạn tiến độ dự án và không được xem xét đầu tư dự án mới. Động thái này nhằm tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm trong phát triển nhà ở xã hội, đồng thời bảo đảm hoàn thành chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ giao cho thành phố đến năm 2030.

Gần 200 dự án nhà ở xã hội nhưng triển khai chưa đồng bộ

Thông tin tại Hội thảo Phát triển nhà ở xã hội tổ chức tại TPHCM chiều 16/1, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện thành phố có tổng cộng 197 dự án nhà ở xã hội. Các dự án này bao gồm cả dự án nhà ở xã hội độc lập và phần 20% quỹ đất nhà ở xã hội được bố trí trong các dự án nhà ở thương mại.

Tổng diện tích các dự án đạt khoảng 730ha, với quy mô hơn 230.000 căn hộ. Theo ông Mẫn, nếu toàn bộ số căn hộ này được triển khai đúng tiến độ, TPHCM hoàn toàn có thể đạt được chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 theo nhiệm vụ Thủ tướng giao.

Hiện TPHCM đang có tổng cộng 197 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 230.000 căn hộ

Để đẩy nhanh tiến độ, Sở Xây dựng TPHCM đang tập trung giải quyết thủ tục pháp lý, phấn đấu khởi công 18 dự án nhà ở xã hội ngay trong quý I/2026.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các dự án nhà ở xã hội nằm trong quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại đều bị triển khai chậm hơn nhiều so với phần nhà ở thương mại trong cùng dự án. Thậm chí, một số chủ đầu tư không triển khai xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, gây lãng phí quỹ đất và ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh nhà ở của thành phố.

Chế tài mạnh: Không cho bán nhà, không xét dự án mới

Trước tình trạng trên, Sở Xây dựng TPHCM đã tham mưu cho UBND thành phố áp dụng các biện pháp xử lý nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội.

Đối với các dự án nhà ở thương mại đã bán sản phẩm nhưng không triển khai phần nhà ở xã hội theo đúng quy định, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ không cho phép chủ đầu tư đó tiếp tục bán nhà ở hình thành trong tương lai ở các giai đoạn tiếp theo của dự án.

Song song đó, thành phố sẽ không xem xét gia hạn tiến độ thực hiện dự án và có thể chuyển hồ sơ cho Bộ Công an hoặc Liên đoàn Lao động TPHCM để theo dõi, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Với các dự án không thực hiện nhà ở xã hội, thành phố sẽ không cho phép chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp tiền thay thế do đã quá hạn tiến độ. Đồng thời, Sở Xây dựng cũng sẽ không xem xét cho các chủ đầu tư này tham gia đầu tư các dự án mới trên địa bàn TPHCM.

Theo ông Phạm Minh Mẫn, đây là chế tài bắt buộc bởi nghĩa vụ bố trí và xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại là trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, không phải là sự lựa chọn.

Áp lực hoàn thành gần 200.000 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM (HIDS), mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của TPHCM đến năm 2030 theo Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 là 199.400 căn.

Mục tiêu đến năm 2030 TPHCM sẽ có 199.400 căn NOXH được đưa vào sử dụng

Tuy nhiên, tính đến hết năm 2025, TPHCM mới chỉ hoàn thành 17.902 căn hộ nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc trong giai đoạn 2026-2030, thành phố cần phát triển thêm khoảng 188.498 căn hộ mới để hoàn thành mục tiêu đề ra, tạo ra áp lực rất lớn về quỹ đất, vốn đầu tư và cơ chế thực hiện.

Ba nhóm vướng mắc lớn trong phát triển nhà ở xã hội

Theo TS Phạm Trần Hải, Phó trưởng Phòng Nghiên cứu Quản lý đô thị thuộc HIDS, các khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM hiện tập trung chủ yếu ở ba nhóm vấn đề.

Nhóm vướng mắc đầu tiên là đất đai. Thành phố đang thiếu quỹ đất sạch có quy mô lớn để phát triển các dự án nhà ở xã hội tập trung, đặc biệt tại khu vực TPHCM cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Bên cạnh đó, giá đất cùng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng cao đã làm giảm đáng kể tính khả thi của các dự án nhà ở xã hội. Việc bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng chưa thực sự hợp lý, dẫn tới tình trạng dự án manh mún, quy mô nhỏ và thiếu hạ tầng đồng bộ.

Nhóm vướng mắc thứ hai liên quan đến tài chính. Các chính sách ưu đãi hiện nay chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Việc tiếp cận vốn vay ưu đãi còn khó khăn, giải ngân chậm, trong khi mức lợi nhuận bị khống chế ở khoảng 10% giá thành chưa tương xứng với rủi ro đầu tư. Ngoài ra, cách xác định giá bán nhà ở xã hội chưa theo kịp biến động chi phí đầu vào và các yêu cầu ngày càng cao về chất lượng công trình.

Nhóm vướng mắc thứ ba là thủ tục hành chính. Quy trình, thủ tục đầu tư các dự án nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp và kéo dài, khiến tiến độ triển khai bị chậm, đồng thời làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp.

Doanh nghiệp lớn cam kết tham gia phát triển nhà ở xã hội

Tại hội thảo, ông Lê Phước Vũ, Chủ tịch Tập đoàn Hoa Sen, cho biết doanh nghiệp của ông sẽ tham gia phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Ông chia sẻ rằng sáng 16/1, Bí thư Thành ủy TPHCM Trần Lưu Quang đã trực tiếp trao đổi với ông về ý tưởng thiết kế các căn hộ nhà ở xã hội có chiều cao trần lớn hơn, từ 3,6 đến 3,7m, nhằm tạo không gian cho người mua bố trí gác lửng, mở rộng diện tích sử dụng.

Theo ông Vũ, chính những gợi ý thực tế này đã tạo cảm hứng để ông quyết định quay lại thị trường bất động sản sau nhiều năm “ở ẩn”, với mong muốn đóng góp vào bài toán an cư cho người lao động.

Ở góc độ hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết trong cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/1, Bộ Xây dựng thông tin tổng số căn hộ nhà ở xã hội mà các doanh nghiệp đăng ký thực hiện đã lên tới khoảng 1,5 triệu căn.

Trong đó, nhiều doanh nghiệp lớn đã cam kết tham gia với quy mô đáng kể như Vingroup đăng ký 500.000 căn, Novaland khoảng 200.000 căn, Địa Ốc Hoàng Quân 50.000 căn và Nam Long khoảng 50.000 căn. Hiện có 25 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản uy tín đã được lựa chọn để giới thiệu cho các địa phương triển khai nhà ở xã hội, trong đó tại TPHCM có các đơn vị như Becamex, Kim Oanh, Nam Long và Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1).