Cấm sang nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai: Người mua mất quyền rút vốn?

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang đặt ra nhiều tranh luận về quyền tài sản và khả năng thanh khoản của người mua. Theo ý kiến chuyên gia, thay vì cấm toàn bộ giao dịch, cơ quan quản lý nên tăng cường kiểm soát pháp lý và nghĩa vụ thuế để hạn chế đầu cơ, tránh ảnh hưởng đến những người có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.

Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà có thể ảnh hưởng quyền tài sản

Tại phiên thảo luận của Quốc hội sáng 30/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có ý kiến đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang hình thức bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Tuy nhiên, theo quan điểm của các luật sư, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn là quyền tài sản hợp pháp và được pháp luật bảo hộ. Việc chuyển nhượng hợp đồng về bản chất là chuyển giao quyền, nghĩa vụ từ một giao dịch dân sự hợp pháp, do đó cần được xem xét trên nguyên tắc tự nguyện và thỏa thuận giữa các bên.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang gây tranh luận về quyền tài sản của người mua

Luật sư cho rằng, thay vì cấm đoán, Nhà nước nên quản lý hoạt động này thông qua nghĩa vụ thuế và kiểm soát tính pháp lý của giao dịch. Nếu lệnh cấm được áp dụng, nhu cầu chuyển nhượng vẫn có thể tồn tại nhưng chuyển sang các hình thức thỏa thuận ngầm như ủy quyền toàn phần, vi bằng hoặc giấy tay. Điều này có nguy cơ làm giảm khả năng quản lý thị trường, gây thất thu thuế và phát sinh tranh chấp, lừa đảo.

Việc không cho phép chuyển nhượng cũng có thể đẩy người mua vào thế khó khi gặp biến cố tài chính hoặc thay đổi kế hoạch sinh sống. Thay vì tìm người tiếp nhận hợp đồng, họ có thể phải hủy hoặc chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư, kéo theo tranh chấp về tiền phạt, bồi thường và nghĩa vụ hoàn trả. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng có thể chịu thêm áp lực xử lý hợp đồng bị chấm dứt và hoàn tiền cho khách hàng.

Không thể đánh đồng chuyển nhượng hợp pháp với đầu cơ bất động sản

Một trong những lý do được đưa ra để đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng là ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại nhà ở khi dự án chưa hoàn thành. Tuy nhiên, theo các ý kiến được nêu trong bài viết, đầu cơ và thao túng giá còn xuất phát từ nhiều nguyên nhân như mất cân đối cung cầu, thiếu minh bạch thông tin, thổi giá, tạo giao dịch giả hoặc huy động vốn trái phép. Vì vậy, cấm toàn bộ hoạt động chuyển nhượng có thể ảnh hưởng cả người mua có nhu cầu thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Thực tế tại TP.HCM cũng cho thấy nhiều dự án đã bàn giao nhà, cư dân vào ở nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Tình trạng chậm cấp sổ khiến quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng và làm gia tăng nhu cầu chuyển nhượng thông qua hợp đồng. Đây là vấn đề cần được tính đến khi xây dựng chính sách, bởi người mua có thể gặp khó khăn trong việc thoái vốn ngay cả khi đã nhận nhà.

Người mua có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn nếu không được chuyển nhượng hợp đồng khi phát sinh biến cố tài chính

Với thời gian triển khai dự án thường kéo dài 2 - 3 năm, người mua có thể phát sinh những thay đổi lớn về công việc, sức khỏe, tài chính hoặc nơi sinh sống. Quyền chuyển nhượng hợp đồng khi đó đóng vai trò như một phương án để thu hồi vốn và xử lý nhu cầu cá nhân. Nếu bị cấm, dòng tiền của người mua có thể bị giữ lại tại dự án trong thời gian dài, làm giảm tính linh hoạt và khiến một bộ phận khách hàng e ngại tham gia thị trường.

Do đó, bài toán chính sách không chỉ nằm ở việc hạn chế đầu cơ mà còn phải bảo đảm quyền lợi của người mua nhà hợp pháp. Thay vì áp dụng một lệnh cấm chung, cơ quan quản lý cần nghiên cứu cơ chế kiểm soát giao dịch, minh bạch thông tin dự án, xử lý hành vi thổi giá và bảo đảm nghĩa vụ thuế. Cách tiếp cận này có thể giúp hạn chế đầu cơ mà không tước đi quyền định đoạt tài sản chính đáng của người dân.