Mã định danh bất động sản đảm bảo tính minh bạch nhưng đã đủ để người mua xuống tiền?

Việc áp dụng mã định danh bất động sản 12 chữ số được kỳ vọng giúp minh bạch thông tin đất đai, dự án và giao dịch. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây mới là điều kiện cần để củng cố niềm tin thị trường, chưa đủ sức thuyết phục người mua xuống tiền nếu giá bán, nhu cầu thực và khả năng tiếp cận vốn chưa phù hợp.

Mã định danh bất động sản giúp minh bạch thị trường đến đâu?

Từ ngày 1/9/2026, Việt Nam chính thức áp dụng mã định danh 12 chữ số cho từng thửa đất, địa điểm và công trình xây dựng, tích hợp trên nền tảng VNeID. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản giấy và điện tử có giá trị pháp lý như nhau.

Việc định danh được kỳ vọng tạo nền tảng quản lý thông tin thống nhất, giúp người dân và nhà đầu tư có thêm cơ sở kiểm tra thông tin bất động sản trước khi giao dịch. Đây cũng là bước tiến đáng chú ý trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế.

Mã định danh 12 chữ số được kỳ vọng giúp thông tin đất đai và bất động sản minh bạch hơn

Tuy nhiên, mã định danh chỉ phát huy hiệu quả khi dữ liệu được kết nối đồng bộ giữa các cơ quan quản lý. Thông tin đất đai cần thể hiện đầy đủ chủ sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch và lịch sử biến động; dữ liệu công chứng ghi nhận các bên tham gia, thời điểm và giá trị hợp đồng; dữ liệu thuế phản ánh giá tính thuế cùng nghĩa vụ tài chính. Thông tin thanh toán qua ngân hàng cũng cần được khai thác theo cơ chế phù hợp và có căn cứ pháp luật.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Đồng Quin, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản Revoland, cho rằng vấn đề hiện nay không phải thị trường thiếu dữ liệu mà là dữ liệu còn phân mảnh, phân tán và chưa được đồng bộ. Thông tin về quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng và nghĩa vụ thuế đang được quản lý tại nhiều đầu mối khác nhau, khiến người mua khó tiếp cận một bức tranh đầy đủ về tài sản.

Minh bạch pháp lý mới là điều kiện cần để người mua xuống tiền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc công khai thông tin thông qua mã định danh 12 chữ số trên VNeID là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ để quyết định hướng đi của dòng tiền đầu tư. Khi thông tin về dự án, pháp lý và quy hoạch được công khai rõ ràng, người mua có thể giảm bớt tâm lý e ngại và củng cố niềm tin trước khi giao dịch.

Dù vậy, niềm tin về pháp lý mới chỉ giải quyết một phần rào cản. Để người mua thực sự quyết định xuống tiền, sản phẩm bất động sản còn phải đáp ứng nhu cầu thực, có mức giá hợp lý, hạ tầng kết nối thuận tiện và khả năng tiếp cận nguồn vốn phù hợp. Đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng sở hữu và khai thác tài sản của người mua.

Giá bán, nhu cầu thực và khả năng tiếp cận vốn vẫn quyết định lựa chọn xuống tiền của người mua

Điều này cũng cho thấy minh bạch dữ liệu không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ lập tức tăng giao dịch. Một bất động sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng vẫn khó thu hút người mua nếu giá vượt quá khả năng tài chính, vị trí thiếu kết nối hoặc không phù hợp với nhu cầu sử dụng. Với nhà đầu tư, khả năng khai thác và thanh khoản cũng là những yếu tố cần được cân nhắc bên cạnh thông tin pháp lý.

Vì vậy, mã định danh bất động sản nên được xem là nền tảng để nâng cao tính minh bạch và giảm rủi ro thông tin, thay vì một yếu tố có thể tự động kích hoạt dòng tiền. Khi dữ liệu được kết nối đầy đủ, đồng thời nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực và giá bán phù hợp, chính sách này mới có thể góp phần củng cố niềm tin và thúc đẩy giao dịch bền vững hơn.