Giữ lại 5% tiền mua nhà chờ cấp sổ: Ngân hàng và chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm gì?

Cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng mua bán nhà đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận đang được đề nghị làm rõ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trọng tâm là cách quản lý khoản tiền này, thời điểm phát hành bảo lãnh và trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Quốc hội đề nghị làm rõ cơ chế giữ lại 5% tiền mua nhà

Trong phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị rà soát kỹ các quy định về đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán. Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo cần làm rõ cơ chế quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại sau khi đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên liên quan.

Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đã đặt ra các quy định về khoản tiền này. Theo đó, 5% giá trị hợp đồng được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, trong khi chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong quá trình triển khai dự án, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến nghiệm thu và bàn giao công trình. Sau khi hoàn thành bàn giao, chủ đầu tư cần sớm thực hiện thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.

Quốc hội đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận

Tuy nhiên, yêu cầu của lãnh đạo Quốc hội cho thấy cơ chế này vẫn cần được quy định cụ thể hơn, nhất là về cách quản lý dòng tiền và trách nhiệm bảo lãnh. Việc làm rõ thời điểm ngân hàng phát hành bảo lãnh, điều kiện giải ngân và trách nhiệm khi chủ đầu tư chậm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa trực tiếp đối với quyền lợi của người mua.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng cũng nhấn mạnh dự thảo cần kiểm soát chặt điều kiện huy động vốn, nhận đặt cọc và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu theo quy định, trong khi cơ quan địa phương có trách nhiệm kiểm tra, thực hiện nghiêm các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh để hạn chế rủi ro từ dự án không đủ pháp lý.

Quy định đặt cọc 5% tiếp tục được giữ trong dự thảo luật

Ngoài khoản 5% còn lại chờ cấp giấy chứng nhận, quy định về tiền đặt cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai cũng được Quốc hội và doanh nghiệp quan tâm. Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi trình Quốc hội, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua.

Trước đó, một số doanh nghiệp đề xuất điều chỉnh quy định theo hai hướng. Phương án thứ nhất là cho phép nhận đặt cọc sớm hơn, từ thời điểm dự án có báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt. Phương án thứ hai là giữ nguyên thời điểm được nhận đặt cọc nhưng bỏ giới hạn tối đa 5%, để các bên tự thỏa thuận theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015.

Dự thảo tiếp tục quy định chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

Dù vậy, dự thảo vẫn giữ giới hạn đặt cọc tối đa 5% và yêu cầu bất động sản phải đủ điều kiện kinh doanh. Đây là cơ chế được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa vào nhằm kiểm soát việc chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hạn chế tình trạng huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp lý.

Việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về đặt cọc, bảo lãnh và khoản tiền chờ cấp giấy chứng nhận được kỳ vọng tạo cơ chế bảo vệ người mua xuyên suốt quá trình giao dịch. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý, đặc biệt trong trường hợp dự án chậm bàn giao hoặc kéo dài thời gian cấp sổ.