Đề xuất cấm sang tay nhà ở trên giấy: Chặn đầu cơ, bảo vệ người mua ở thực

Tại phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đại biểu Quốc hội đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá. Bên cạnh đó, các ý kiến cũng đề nghị siết quản lý khoản tiền người mua ứng trước để giảm rủi ro khi dự án chưa hoàn thành.

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà trên giấy

Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những vấn đề được đại biểu quan tâm là quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng cơ chế này có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Người mua ở giai đoạn đầu chỉ cần thanh toán một phần nhỏ giá trị căn hộ để giữ suất, sau đó chuyển nhượng hợp đồng cho người khác khi giá tăng. Giao dịch thực chất là chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, trong khi căn nhà chưa hoàn thành và chưa được bàn giao.

Đại biểu Quốc hội đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế đầu cơ

Theo đại biểu, việc sang tay hợp đồng qua nhiều tầng nấc có thể khiến giá bán bị cộng dồn các khoản chênh lệch và phí môi giới. Người mua cuối cùng phải tiếp cận căn hộ với mức giá cao hơn đáng kể so với giá ban đầu, trong khi người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp khả năng tài chính. Đại biểu cũng cảnh báo cơ chế này có thể khuếch đại lợi nhuận trên số vốn ban đầu, đồng thời tạo nguy cơ thất thu thuế từ các giao dịch chuyển nhượng.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, đại biểu cho biết Trung Quốc đã triển khai các cải cách theo hướng hạn chế bán nhà trên giấy, từng bước ưu tiên nhà ở hoàn thành mới được giao dịch. Tại một số đô thị lớn của Hàn Quốc, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bị hạn chế trong những khu vực kiểm soát đầu cơ. Từ đó, đại biểu đề nghị đưa quy định cấm chuyển nhượng loại hợp đồng này vào dự thảo luật, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang cơ chế bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Siết quản lý tiền đặt trước, bảo vệ người mua nhà

Bên cạnh đề xuất hạn chế sang tay hợp đồng, việc bảo vệ khoản tiền người mua ứng trước cho chủ đầu tư cũng được đặt ra tại phiên thảo luận. Theo quy định trong dự thảo, tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, trong đó lần thanh toán đầu tiên không quá 30%.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) cho rằng người mua vẫn phải ứng trước một khoản tiền lớn nhưng chưa có khả năng giám sát việc sử dụng nguồn vốn này. Rủi ro còn có thể phát sinh từ những khoản thu được gọi bằng các tên như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên, đặc biệt khi tiền được thu qua đơn vị trung gian trước thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Kiểm soát khoản tiền ứng trước và bảo lãnh thanh toán là những nội dung được đề xuất nhằm bảo vệ người mua nhà

Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định các khoản thu dựa trên bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi; đồng thời làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận cho bên trung gian thu tiền. Với cơ chế bảo lãnh, đại biểu kiến nghị xem đây là phương án mặc định, người mua chỉ được từ chối sau khi đã được giải thích đầy đủ và xác nhận riêng. Nếu không có bảo lãnh, cần có cơ chế giám sát dòng tiền, gắn việc giải ngân với tiến độ và khối lượng xây dựng thực tế.

Những đề xuất trên cho thấy yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ dừng ở việc kiểm soát hoạt động đầu cơ, mà còn phải bảo đảm an toàn cho dòng tiền của người mua. Việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng, quản lý chặt các khoản thu trước và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư cần được xem xét đồng bộ, tránh đẩy toàn bộ rủi ro dự án sang phía khách hàng.