Chi tiết bảng giá đất mới tại TPHCM từ ngày 1/1/2026

Sau thời gian dài xây dựng và lấy ý kiến, Hội đồng Nhân dân TPHCM đã chính thức thông qua nghị quyết ban hành bảng giá đất mới, lần đầu tiên áp dụng trên toàn địa bàn thành phố từ ngày 1/1/2026. Bảng giá này được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh sát hơn với nguyên tắc thị trường và thay thế toàn bộ các bảng giá cũ vốn chỉ còn hiệu lực đến hết năm 2025.

Theo đánh giá chung, bảng giá đất mới ghi nhận mức tăng mạnh tại nhiều khu vực, đặc biệt là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Trong khi đó, khu vực TPHCM cũ có mức điều chỉnh tương đối nhẹ nhằm hạn chế tác động đến đời sống người dân và hoạt động sản xuất, kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Giá đất TPHCM cũ tăng nhẹ, tiệm cận mặt bằng thị trường

Tại khu vực TPHCM cũ, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức giá cao nhất vẫn thuộc về các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, với giá khoảng 687 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với bảng giá hiện hành. Trong khi đó, mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m2, ghi nhận tại khu dân cư Thiềng Liềng.

Giá đất ở TPHCM tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập nhưng biên độ tăng không đều.

Theo bảng giá mới, ngoài một số tuyến đường cá biệt có mức tăng cao nhất lên đến 1,65 lần, phần lớn các khu vực còn lại chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang, thậm chí một số loại đất sản xuất kinh doanh được điều chỉnh giảm nhằm khuyến khích đầu tư. UBND TPHCM cho biết, nguyên nhân là do bảng giá đất tại khu vực này đã nhiều lần được điều chỉnh trong các năm gần đây, tiệm cận hơn với giá thị trường, nên dư địa tăng không còn nhiều.

Việc giữ biên độ tăng vừa phải được kỳ vọng sẽ hạn chế tác động tiêu cực đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân cũng như hoạt động của doanh nghiệp tại khu vực trung tâm.

Bình Dương cũ dẫn đầu mức tăng, có nơi hơn 8 lần

Trong ba địa phương trước sáp nhập, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất. Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024.

Theo bảng giá mới, giá đất ở cao nhất tại Bình Dương cũ đạt 89,6 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường trung tâm như Bác Sĩ Yersin và Bạch Đằng. Ngược lại, mức giá thấp nhất chỉ khoảng 1,3 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường như ĐH.722 hay Minh Tân - Long Hòa.

Đáng chú ý, tuyến đường ĐH.505 đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507 có hệ số tăng cao nhất, lên tới hơn 8 lần, với giá đất dự kiến 6,3 triệu đồng/m2 so với mức 780.000 đồng/m2 trong bảng giá cũ. Trên cùng tuyến đường này, đất thương mại dịch vụ tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.

Theo UBND TPHCM, bảng giá đất cũ của Bình Dương trước sáp nhập có khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Nhiều khu vực ghi nhận giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá Nhà nước, gây khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh mạnh lần này được xem là cần thiết để thu hẹp khoảng cách với thực tế.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng mạnh nhưng không đột biến

Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng đáng kể, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần so với bảng giá hiện hành. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn thấp hơn so với Bình Dương cũ do mặt bằng giá đất trước sáp nhập đã ở mức trung bình đến cao.

Giá đất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ được điều chỉnh tăng đáng kể từ 1,7 đến 4 lần so với bảng giá hiện hành

Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m2, tập trung tại các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, đặc biệt là đường Thùy Vân. Đây là trục du lịch - dịch vụ trọng điểm, nơi tập trung nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động thương mại.

Ở chiều ngược lại, giá đất thấp nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ chỉ dao động ở mức vài triệu đồng/m2, chủ yếu nằm tại các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc những tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và cũng thấp hơn nhiều khu vực đô thị tại Bình Dương cũ.

UBND TPHCM cho biết, việc điều chỉnh giá đất tại Vũng Tàu nhằm thu hẹp chênh lệch giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, nhất là tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây.

Bảng giá đất mới tác động thế nào đến người dân và doanh nghiệp?

Bảng giá đất mới được sử dụng làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Đối với các dự án giải phóng mặt bằng, cơ quan Nhà nước sẽ thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể cho từng dự án theo quy định.

Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Văn Được cho biết, bảng giá đất sẽ chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026 và tiếp tục được theo dõi, đánh giá trong quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh khi thị trường có biến động.

Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Sau quá trình thẩm tra, UBND TPHCM đã trình phương án tăng giá đất nông nghiệp so với dự thảo ban đầu nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

UBND TPHCM đã trình phương án tăng giá đất nông nghiệp so với dự thảo ban đầu

Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TPHCM cũ là 1,2 triệu đồng/m2, tại Bình Dương cũ là 1 triệu đồng/m2. Giá đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu đồng/m2 và 1,2 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức đề xuất ban đầu.

Bảng giá mới giúp người dân hưởng lợi lớn hơn về mức bồi thường khi bị thu hồi đất, song đồng thời cũng làm tăng nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí liên quan. Đối với doanh nghiệp, các dự án bất động sản lớn ít chịu tác động trực tiếp do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư, nhưng doanh nghiệp sản xuất và thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể phải đối mặt với chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.

UBND TPHCM cho biết, trong các năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được rà soát và điều chỉnh hằng năm theo quy định nhằm bảo đảm luôn bám sát diễn biến của thị trường.