Nhận nhà trước hạn, người mua căn hộ đối mặt áp lực thanh toán hàng tỷ đồng

Thay vì chỉ lo chủ đầu tư chậm tiến độ, một bộ phận người mua căn hộ hiện phải đối mặt với áp lực khi nhận thông báo bàn giao nhà sớm hơn kế hoạch. Tiến độ được rút ngắn đồng nghĩa nghĩa vụ thanh toán đến sớm, trong khi giá căn hộ thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh và chi phí vay vốn vẫn ở mức cao.

Nhận nhà sớm, người mua phải xoay khoản thanh toán lớn

Bàn giao nhà trước tiến độ thường được xem là tín hiệu tích cực, giúp người mua sớm ổn định chỗ ở và rút ngắn thời gian chờ đợi. Tuy nhiên, với những khách hàng chưa chuẩn bị đủ nguồn tiền, thông báo nhận nhà sớm có thể kéo theo áp lực tài chính đáng kể. Thay vì có thêm vài tháng để tích lũy hoặc thu xếp vốn, họ phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo thời hạn mới được thông báo.

Tại một số dự án căn hộ phía Tây Hà Nội, người mua đã nhận thông báo bàn giao sớm hơn kế hoạch từ khoảng một đến vài tháng. Theo tiến độ thanh toán của một số hợp đồng, khách hàng có thể phải nộp thêm khoảng 45% giá trị căn hộ ở đợt nhận bàn giao, trong khi phần còn lại được thanh toán khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Với căn hộ trị giá vài tỷ đồng, số tiền cần chuẩn bị ngay có thể lên tới hàng tỷ đồng, chưa kể kinh phí bảo trì, chi phí hoàn thiện nội thất và các khoản phát sinh trước khi chuyển vào ở.

Bàn giao căn hộ trước tiến độ có thể khiến người mua phải chuẩn bị khoản thanh toán lớn sớm hơn kế hoạch

Áp lực càng lớn với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc dự kiến bán lại căn hộ để thu hồi vốn. Khi chưa tìm được người mua mới, việc chủ đầu tư đẩy sớm thời điểm bàn giao khiến khoản thanh toán lớn đến trước kế hoạch. Nếu nguồn tiền không sẵn có, nhà đầu tư có thể phải vay thêm hoặc chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn nhanh. Trong trường hợp thanh toán chậm, người mua còn có nguy cơ phát sinh tiền phạt hoặc các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Một yếu tố khác khiến bài toán tài chính trở nên khó khăn là diễn biến giá trên thị trường thứ cấp. Sau giai đoạn tăng nóng, giá rao bán tại một số dự án không còn duy trì mức cao như trước, thậm chí có căn được chào bán thấp hơn giá mua ban đầu. Khi kỳ vọng bán chênh lệch không còn chắc chắn, nhà đầu tư phải cân nhắc giữa việc tiếp tục nắm giữ, vay vốn để nhận nhà hay giảm giá chuyển nhượng. Trong khi đó, người mua để ở cũng cần tính thêm chi phí hoàn thiện căn hộ và khả năng trả nợ nếu phải sử dụng vốn vay.

Giá căn hộ điều chỉnh, người mua vẫn thận trọng xuống tiền

Áp lực nhận nhà sớm xuất hiện trong bối cảnh thị trường căn hộ Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt sau thời gian tăng trưởng mạnh. Giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội mở rộng đạt khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% so với quý trước. Riêng khu vực nội đô, mức giá trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6%. Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến tại các phân khúc cũng không hoàn toàn đồng nhất. Nguồn cung căn hộ mới và lượng giao dịch giảm so với quý trước, trong khi phân khúc hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số căn hộ được bán. Giá sơ cấp có điều chỉnh nhẹ nhưng vẫn neo ở mức cao, còn giá thứ cấp giảm theo quý ở nhiều phân khúc. Khoảng cách giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp vì vậy trở thành yếu tố đáng chú ý, nhất là tại những dự án đã bàn giao hoặc đang bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh nhưng lãi suất vay cao vẫn khiến nhiều người mua nhà thận trọng

Dù giá rao bán giảm, người mua vẫn chưa vội xuống tiền. Tâm lý thận trọng thể hiện qua việc nhiều khách hàng tiếp tục quan sát, so sánh giá và cân nhắc khả năng tài chính trước khi quyết định. Một trong những rào cản lớn là chi phí vốn: lãi suất vay mua bất động sản thả nổi tại một số ngân hàng được ghi nhận ở mức 13 - 15%/năm. Với khoản vay lớn và thời hạn dài, mức lãi suất này có thể làm tăng đáng kể số tiền phải trả hằng tháng, khiến người mua khó xác định ngưỡng giá phù hợp.

Trong bối cảnh đó, việc nhận nhà sớm không còn đơn thuần là lợi thế về tiến độ mà còn là bài toán quản trị dòng tiền đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua cần rà soát kỹ lịch thanh toán, thời hạn nhận bàn giao, các khoản phí và chế tài trong hợp đồng; đồng thời tính toán khả năng chi trả trong kịch bản lãi suất tiếp tục ở mức cao hoặc chưa thể bán lại căn hộ như dự kiến. Về phía thị trường, những căn hộ được chào bán gấp có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua có sẵn tài chính, nhưng mức giá hấp dẫn cần được đánh giá cùng pháp lý, chất lượng, tiến độ và tổng chi phí để hoàn thiện, đưa căn hộ vào sử dụng.