Đề xuất công khai cách tính hệ số K, tránh tăng đột biến tiền sử dụng đất

Cơ chế lấy bảng giá đất nhân với hệ số K được kỳ vọng giúp đơn giản hóa thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, VARS cảnh báo nếu thiếu tiêu chí và phương pháp tính thống nhất, chi phí sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng gấp 2 - 2,6 lần, đồng thời kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát và chuyển tiếp trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Hệ số K chưa thống nhất, chi phí sử dụng đất có thể tăng mạnh

Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cơ chế sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vẫn cần được làm rõ về căn cứ xây dựng, phương pháp xác định và chu kỳ điều chỉnh.

Theo định hướng của dự thảo, bảng giá đất nhân với hệ số K sẽ được sử dụng để xác định nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc xác định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn quy trình định giá và giảm thủ tục hành chính. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí thống nhất, những vướng mắc có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số K.

Khảo sát tại 22 địa phương cho thấy cách xác định và áp dụng hệ số K năm 2026 chưa đồng nhất

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tại 22 địa phương đã công bố hệ số K năm 2026 cho thấy cách áp dụng hiện chưa đồng nhất. Khoảng một phần ba số địa phương sử dụng chung hệ số bằng 1 cho tất cả khu vực, trong khi những địa phương còn lại phân chia theo quy hoạch và một số yếu tố khác. Riêng hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể lên tới 1,45, còn TP.HCM là 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm tác động từ biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS ước tính tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng gấp 2 - 2,6 lần nếu áp dụng phương pháp lấy bảng giá đất nhân hệ số K so với cách tính trước đây. Chi phí tăng có thể làm thay đổi tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Với người dân, nghĩa vụ tài chính cao hơn cũng tạo thêm áp lực khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.

VARS đề xuất công khai cách tính và duy trì phương pháp định giá đất cụ thể

Để hạn chế những bất cập, VARS kiến nghị xác lập rõ nguyên tắc xây dựng hệ số K ngay trong quy định pháp luật. Theo đó, hệ số này cần được xác định trên cơ sở tương quan giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, sử dụng dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá cùng những nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Hội cũng đề xuất bảng giá đất và hệ số K được rà soát, công khai hằng năm; nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt việc xem xét điều chỉnh. Căn cứ tính toán cần được công bố để người dân và doanh nghiệp theo dõi, giám sát. Với những thay đổi làm tăng nghĩa vụ tài chính, VARS kiến nghị thông báo trước tối thiểu 6 tháng để các chủ thể có thời gian chuẩn bị.

VARS đề xuất công khai căn cứ tính hệ số K và duy trì phương pháp định giá đất cụ thể trong một số trường hợp

Về cơ chế chuyển tiếp, VARS cho rằng cần có quy định phù hợp đối với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước khi chính sách mới có hiệu lực. Hội đề xuất nghiên cứu lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cơ chế cho phép nộp dần có điều kiện nhằm hạn chế biến động chi phí đột ngột. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, VARS kiến nghị mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Bên cạnh đó, VARS đề xuất tiếp tục duy trì phương pháp định giá đất cụ thể đối với các dự án quy mô lớn, dự án lấn biển, dự án sử dụng đất hỗn hợp hoặc khu vực chưa có đủ dữ liệu giao dịch đáng tin cậy. Hội cũng kiến nghị thiết lập cơ chế thẩm định độc lập và định kỳ công bố các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất, hệ số K so với diễn biến thị trường. Đây là những đề xuất nhằm bảo đảm cơ chế mới vừa đơn giản hóa thủ tục, vừa minh bạch và có khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính.