Giá nhà Hà Nội lập đỉnh, các nhà đầu tư ồ ạt Nam tiến tìm cơ hội mới

Trong bối cảnh giá bất động sản Hà Nội liên tục lập đỉnh mới khiến biên độ lợi nhuận bị co hẹp, một làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ Bắc vào Nam đang diễn ra mạnh mẽ nhằm tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.

Suốt gần một thập kỷ qua, biểu đồ giá nhà tại Hà Nội gần như chỉ có chiều hướng đi lên ở mọi phân khúc, từ đất nền, căn hộ thương mại cho đến những loại hình tưởng chừng kén khách như nhà tập thể cũ hay nhà tái định cư. Thực tế thị trường ghi nhận nhiều căn hộ tập thể có tuổi đời 40–50 năm, xuống cấp nghiêm trọng tại các quận nội đô vẫn được giao dịch với mức giá ngất ngưởng, lên tới gần 100 triệu đồng/m2.

Ông Đỗ Việt, một nhà đầu tư sành sỏi tại Hà Nội chia sẻ, cán cân giá cả đã thay đổi chóng mặt. Nếu như cách đây 5 năm, giá chung cư Hà Nội chỉ dao động trung bình 30-60 triệu đồng/m2, luôn thấp hơn TP.HCM khoảng 30%, thì nay tình thế đã đảo chiều. Giai đoạn dịch Covid-19 từng khiến giá chung cư Hà Nội giảm sâu do mất khách thuê nước ngoài và áp lực bán tháo, nhưng từ năm 2023 đến nay, thị trường này đã tăng nóng trở lại.

Số liệu từ báo cáo thị trường quý III/2025 của Savills Việt Nam cho thấy, giá chào bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đã chạm mốc 101 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù giá đã neo ở mức kỷ lục, các chuyên gia dự báo khả năng hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp.

Trái ngược với đà tăng nóng ngoài Bắc, mặt bằng giá tại TP.HCM hiện nay lại được đánh giá là hợp lý và hấp dẫn hơn nhiều trong mắt giới đầu tư. Cũng trong quý III/2025, giá trung bình sơ cấp căn hộ tại đây đạt 91 triệu đồng/m2, với một số khu vực trung tâm dao động từ 120-150 triệu đồng/m2. So với mức tăng phi mã của Hà Nội, mặt bằng giá tại TP.HCM hiện được đánh giá là "dễ thở" và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Chính sự chênh lệch về định giá này là nguyên nhân trực tiếp khiến tỷ suất sinh lời tại thị trường Hà Nội ngày càng trở nên "mỏng" hơn. Với tầm nhìn dài hạn, dòng vốn đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phương Nam, nơi sở hữu hạ tầng đang phát triển mạnh và tiềm năng tăng giá bền vững. Nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã bắt đầu thực hiện chiến lược "Nam tiến", rót vốn vào TP.HCM và các đô thị vệ tinh lân cận.

Một yếu tố then chốt khác thúc đẩy làn sóng này là hiệu suất khai thác cho thuê. Với đặc thù là một "thành phố di cư", TP.HCM luôn duy trì nhu cầu ở thực rất cao. Đây được xem là thị trường hiếm hoi giải quyết tốt bài toán "kiềng ba chân": đầu tư - an cư - khai thác cho thuê. Điều này đặc biệt thu hút giới đầu tư miền Bắc, những người vốn có khẩu vị ưa thích tích sản dài hạn.

Dữ liệu từ Batdongsan đã minh chứng cho xu hướng này. Trong quý III/2025, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại khu vực TP.HCM mở rộng (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) đã tăng 50%. Riêng nhóm nhà đầu tư đến từ miền Bắc ghi nhận mức tăng trưởng 27% với số lượt tìm kiếm cao gấp 1,5 lần so với năm 2022. Đáng chú ý, khảo sát cho thấy 48% nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng tham gia thị trường phía Nam ngay khi có cơ hội phù hợp.

Phân tích sâu hơn về khẩu vị đầu tư, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cho biết có sự phân hóa rõ rệt trong nhóm khách hàng này. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thường ưu tiên các căn hộ tại trung tâm Thủ Thiêm, Thủ Đức nhờ pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định. Ngược lại, nhóm khách hàng trẻ lại săn tìm cơ hội tại các phân khúc đất nền, căn hộ ven các tuyến metro, đường vành đai hay sân bay Long Thành để đón đầu đà tăng giá hạ tầng.

Sau khi thực hiện sáp nhập và mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM và vùng phụ cận đang hình thành những cực tăng trưởng mới. Hiện tại, hai khu vực đang hút dòng tiền mạnh nhất là Bình Dương (cũ) với lợi thế hạ tầng công nghiệp và khu Đông TP.HCM.

Không chỉ dừng lại ở mục đích đầu tư, làn sóng Nam tiến còn được thúc đẩy bởi nhu cầu sở hữu "ngôi nhà thứ hai" (second home). Nhóm nhà đầu tư miền Bắc có điều kiện kinh tế đang tìm kiếm môi trường sống năng động, tiện ích quốc tế và khí hậu ôn hòa hơn tại phương Nam. Nhiều gia đình mua nhà để chuẩn bị cho con cái học tập, lập nghiệp hoặc làm nơi nghỉ dưỡng tuổi già, đồng thời tận dụng đà tăng trưởng của tài sản.

Nắm bắt nhu cầu thực tế này, khu Đông TP.HCM đang trở thành tâm điểm với hàng loạt dự án quy mô lớn, chú trọng chất lượng sống cao cấp. Các chủ đầu tư thậm chí còn chủ động mang dự án ra Hà Nội để chào bán. Điển hình như dự án The Privé đã chính thức "Bắc tiến" vào tháng 9 vừa qua và nhận được sự quan tâm lớn nhờ vị trí chiến lược cùng tiêu chuẩn bàn giao quốc tế.

Tại phương Nam, dòng vốn đang chảy mạnh vào một 'phễu lọc' chất lượng: những căn hộ pháp lý sạch, nằm tại lõi trung tâm với tiện ích hạng sang. Đây là sân chơi riêng của những nhà đầu tư có dòng vốn lớn, ưu tiên sự an toàn và tăng trưởng dài hạn.

Đánh giá về triển vọng khu vực, PGS.TS Trần Đình Thiên (Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng) nhận định rằng TP.HCM hoàn toàn xứng đáng với vị thế của một "đô thị đáng sống". Ông cho rằng khu vực này có cấu trúc phát triển rõ ràng và tính đặc thù cao. Sức hút của thành phố này đến từ lợi thế kép: vừa có khí hậu ôn hòa lý tưởng cho người lớn tuổi, vừa có môi trường năng động để phát triển sự nghiệp. Chính sự kết hợp này đã tạo nên lực hấp dẫn lớn đối với dòng vốn đầu tư trên cả nước.