Siết bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm: Vướng mắc lớn ở khâu xét duyệt

Đề xuất chỉ cho phép bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm cho người đủ điều kiện hưởng chính sách được nhiều ý kiến đồng tình vì mục tiêu hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, việc xác minh thu nhập, tình trạng nhà ở và tư cách người mua có thể khiến khâu xét duyệt phát sinh vướng mắc nếu chưa có quy trình thống nhất.

Siết người mua lại nhà ở xã hội để hạn chế đầu cơ

Theo đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, thay vì tự do chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Đề xuất này hướng đến việc duy trì mục tiêu an sinh, bảo đảm nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ người có nhu cầu ở thực.

Nhiều người dân và chuyên gia đồng tình với định hướng trên vì cho rằng việc giới hạn đối tượng mua lại có thể giảm động cơ đầu cơ, hạn chế tình trạng hưởng chênh lệch giá sau thời gian hạn chế chuyển nhượng. Khi người mua lại phải đáp ứng điều kiện chính sách, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội có thể được duy trì cho nhóm thu nhập thấp và người lao động.

Đề xuất siết người mua lại nhà ở xã hội sau 5 năm hướng đến hạn chế đầu cơ và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng

Tuy nhiên, quy định mới vẫn đang ở giai đoạn đề xuất, chưa phải chính sách đã được ban hành. Theo quy định hiện hành tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng ban đầu. Vì vậy, cần phân biệt quy định hiện hành với phương án siết chuyển nhượng sau 5 năm đang được xem xét.

Xác minh điều kiện người mua là bài toán cần tháo gỡ

Vướng mắc lớn khi triển khai đề xuất là xác định người mua lại có đủ điều kiện hưởng chính sách hay không. Việc xét duyệt có thể liên quan đến thu nhập, tình trạng nhà ở, đất đai, cư trú và nhóm đối tượng. Trong khi đó, người bán không có đầy đủ thẩm quyền hoặc dữ liệu để tự xác minh toàn bộ thông tin của bên mua.

Một số ý kiến đề xuất tích hợp thông tin xác nhận đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên VNeID, đồng thời kết nối dữ liệu dân cư, nhà ở, đất đai, thuế và bảo hiểm xã hội. Theo hướng này, người mua có thể xác thực tư cách của mình, còn người bán, công chứng và cơ quan đăng ký đất đai có cơ sở thống nhất để kiểm tra. Đây là đề xuất nhằm đơn giản hóa thủ tục, chưa đồng nghĩa chức năng xác nhận này đã được triển khai.

Việc xác minh thu nhập và điều kiện nhà ở của người mua lại là khâu cần có quy trình thống nhất

Ở góc độ tín dụng, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lưu ý việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng có thể khiến ngân hàng thận trọng hơn khi cho vay mua lại nhà ở xã hội. Nếu người vay mất khả năng thanh toán, việc xử lý tài sản bảo đảm có thể khó khăn hơn so với nhà ở thương mại do phạm vi người mua bị hạn chế. Ông đề nghị nghiên cứu cơ chế xử lý nợ và chính sách hỗ trợ phù hợp để giảm rủi ro cho các bên.

Một vấn đề khác là cơ quan nào sẽ tiếp nhận và xác nhận hồ sơ khi chủ đầu tư không còn tham gia giao dịch sau khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận. Ông Quê đề xuất giao UBND cấp xã tiếp nhận, xét duyệt đối tượng và hồ sơ, sau đó Sở Xây dựng thẩm định cuối cùng. Như vậy, để chính sách vừa hạn chế đầu cơ vừa không gây ách tắc giao dịch, cần làm rõ đầu mối xét duyệt, quy trình xác minh dữ liệu và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan.