Siết bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm: Xử lý thế nào để người mua không chịu thiệt?

Đề xuất chỉ cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH) sau 5 năm cho người đủ điều kiện mua đang đặt ra bài toán cân bằng giữa mục tiêu chống đầu cơ và quyền lợi của người bán. Trong khi siết đối tượng nhận chuyển nhượng có thể giúp bảo toàn quỹ nhà an sinh, quy định giá bán lại cần được nghiên cứu để tránh khiến người dân chịu thiệt khi buộc phải chuyển chỗ ở.

Siết đối tượng mua lại để giữ đúng mục tiêu an sinh

Theo đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, sau 5 năm, chủ sở hữu NOXH chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đáp ứng điều kiện mua NOXH. Dự thảo cũng giữ nguyên nguyên tắc giá bán lại tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. Đây là nội dung đang được đề xuất, chưa phải quy định đã được thông qua.

Nếu được áp dụng, cơ chế này có thể hạn chế tình trạng mua NOXH để hưởng chênh lệch sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng. Thay vì được bán tự do theo giá thị trường, căn hộ sẽ tiếp tục được chuyển giao cho người thuộc nhóm chính sách, qua đó duy trì mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp, công nhân và những người gặp khó khăn về nhà ở.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất giới hạn đối tượng mua lại nhà ở xã hội sau 5 năm

Thực tế, khi giá bất động sản tăng nhanh, một căn NOXH có thể được giao dịch với mức giá cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu sau thời hạn 5 năm. Nếu việc chuyển nhượng không còn giới hạn đối tượng, nguồn nhà vốn dành cho nhóm cần hỗ trợ có nguy cơ trở thành tài sản đầu tư sinh lời, khiến người mua sau khó tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, kiểm soát đối tượng mua lại mới chỉ giải quyết một phần vấn đề. Chính sách cũng cần tính đến trường hợp người sở hữu phải bán nhà do thay đổi công việc, hoàn cảnh gia đình hoặc không còn đủ khả năng chi trả. Nếu mọi trường hợp đều phải bán theo giá gốc, người bán có thể gặp bất lợi khi đã phát sinh chi phí lãi vay, sửa chữa và các khoản chi phí hợp lý khác trong quá trình sử dụng nhà.

Cần cơ chế giá linh hoạt và phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Một trong những vấn đề cần cân nhắc là chênh lệch giữa giá bán lại và chi phí thực tế mà người mua đã bỏ ra. Người mua NOXH có thể phải vay vốn trong nhiều năm; ngoài khoản tiền mua nhà, họ còn chịu lãi vay, chi phí bảo trì, sửa chữa và ảnh hưởng của biến động giá cả. Vì vậy, nếu phải chuyển nhượng theo giá gốc trong mọi trường hợp, số tiền thu về có thể không đủ bù đắp các khoản chi phí đã phát sinh.

Một phương án được đặt ra là tiếp tục giới hạn người nhận chuyển nhượng trong nhóm đủ điều kiện, đồng thời nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại có tính đến một số chi phí hợp lệ. Chẳng hạn, chính sách có thể xem xét chi phí cải tạo được chứng minh bằng hồ sơ hoặc một cơ chế điều chỉnh giá minh bạch, có giới hạn rõ ràng. Cách làm này cần được đánh giá kỹ để bảo vệ người bán trong trường hợp bất khả kháng mà không tạo ra mức lợi nhuận đủ lớn để khuyến khích đầu cơ.

Phát triển nhà ở xã hội cho thuê giúp người thu nhập thấp có thêm lựa chọn an cư phù hợp với khả năng tài chính

Bên cạnh quy định chuyển nhượng, tăng nguồn cung NOXH vẫn là giải pháp quan trọng để giảm áp lực lên thị trường. Nếu số lượng căn hộ đáp ứng nhu cầu còn hạn chế, việc siết giao dịch thứ cấp khó có thể giải quyết triệt để tình trạng thiếu nhà phù hợp với khả năng chi trả. Thành phố và các cơ quan quản lý cần thúc đẩy tiến độ dự án, đồng thời bảo đảm vị trí, hạ tầng và giá bán phù hợp với nhu cầu thực tế.

Phát triển NOXH cho thuê cũng có thể mở rộng lựa chọn cho người thu nhập thấp chưa đủ khả năng mua nhà. Với hợp đồng dài hạn, giá thuê phù hợp và cơ chế quản lý ổn định, người dân có thể an cư mà không phải gánh khoản vay lớn hoặc lo lắng về việc chuyển nhượng sau này. Khi không còn nhu cầu, họ có thể trả lại nhà để người khác tiếp tục sử dụng. Về lâu dài, chính sách cần kết hợp kiểm soát đầu cơ, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua và mở rộng quỹ nhà cho thuê để giữ đúng mục tiêu an sinh của NOXH.